모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 정책 제안 개요
1.1 제안 정책명
"전세사기 피해자 보호를 위한 선순위 대출 상계처리 및 피해자 우선보호 정책"
1.2 핵심 내용
- 전세사기 발생 시 선순위 대출 은행과 전세 피해자 간 동등 비율 상계처리 원칙 적용
- 일정 조건 하에서 피해자 우선 상계처리 제도 도입
- 전세보증금 회수 시 금융기관과 피해자가 공평하게 분담하는 구조 확립
2. 현행 제도의 문제점
2.1 절대적 우선순위로 인한 피해자 소외
현재 전세사기가 발생하면 선순위 담보권을 가진 금융기관이 경매 대금을 우선적으로 회수하고, 전세 피해자들은 잔여 금액만을 배당받는 구조입니다. 이로 인해 대부분의 피해자들은 보증금을 전혀 돌려받지 못하거나 극히 일부만 회수하는 상황에 놓여 있습니다.
2.2 금융기관의 도덕적 해이 문제
금융기관은 담보 설정 시 충분한 심사를 통해 리스크를 관리할 수 있는 전문성과 자원을 보유하고 있음에도 불구하고, 절대적 우선순위 보장으로 인해 신중한 대출 심사에 대한 동기가 약화되고 있습니다.
2.3 사회적 형평성 문제
일반 시민들의 주거 안정을 위한 전세 제도가 오히려 개인에게 회복 불가능한 경제적 타격을 주는 반면, 충분한 전문성과 자본을 가진 금융기관은 손실 없이 보호받는 구조적 불평등이 존재합니다.
3. 피해자의 고통과 어려움
3.1 경제적 절망감
"평생 모은 돈이 하루아침에 사라졌습니다"
전세보증금은 대부분의 시민들에게 평생에 걸쳐 모은 소중한 자산입니다. 이것이 사라지면 다시는 회복하기 어려운 경제적 타격을 받게 됩니다. 특히 신혼부부나 사회 초년생들에게는 인생의 출발점에서 좌절을 안겨주는 치명적 손실입니다.
3.2 주거 불안정의 이중고
보증금을 잃음과 동시에 거주할 곳마저 잃게 되어, 새로운 주거지를 구하기 위한 자금도 없는 절망적 상황에 놓입니다. 이는 단순한 재산 손실을 넘어 생존의 문제가 됩니다.
3.3 정신적 트라우마
"매일 밤 잠들기 전 '내가 뭘 잘못했나' 자책하게 됩니다"
선의로 계약을 체결했음에도 불구하고 사기를 당한 피해자들은 자책감, 분노, 절망감 등 심각한 정신적 고통을 겪습니다. 이는 개인과 가족 전체의 삶의 질을 크게 훼손시킵니다.
3.4 법적 무력감
현행 법률 체계 하에서는 아무리 노력해도 보증금 회수가 거의 불가능하다는 것을 알게 되면서, 법과 제도에 대한 신뢰가 무너지고 깊은 좌절감을 느끼게 됩니다.
4. 새로운 정책의 필요성과 근거
4.1 사회적 형평성 실현
전세 피해자는 주거 안정이라는 기본적 생존권을 추구하는 과정에서 피해를 입은 반면, 금융기관은 영리 추구 과정에서 발생한 리스크입니다. 양자 간 손실 분담이 사회 정의에 더 부합합니다.
4.2 위험 분산의 경제학적 합리성
금융기관은 다수의 대출을 통해 위험을 분산시킬 수 있고, 손실 발생 시 이를 대출 이자나 수수료에 반영하여 전체 고객에게 분산시킬 수 있습니다. 반면 개인 피해자는 전세보증금 손실이 전 재산의 손실을 의미하는 경우가 대부분입니다.
4.3 도덕적 해이 방지 효과
금융기관도 일정 손실을 부담하게 되면, 대출 심사를 보다 신중하게 진행하여 전세사기 자체를 예방하는 효과를 기대할 수 있습니다.
4.4 헌법적 근거
헌법 제35조(주거권)와 제119조(사회적 시장경제 질서)에 따라 국가는 국민의 주거 안정을 보장하고 경제적 약자를 보호해야 할 의무가 있습니다.
5. 구체적 정책 방안
5.1 동등 비율 상계처리 원칙
기본 원칙: 경매 대금 배당 시 선순위 대출 잔액과 전세보증금 총액을 합산한 후, 각각의 비율에 따라 배당금을 분배합니다.
적용 예시:
- 경매 대금: 5억원
- 선순위 대출 잔액: 6억원
- 전세보증금 총액: 4억원
- 총 채권액: 10억원
- 배당 비율: 대출 60%, 전세보증금 40%
- 실제 배당: 대출 3억원, 전세보증금 2억원
5.2 피해자 우선 상계처리 조건
다음 조건을 만족하는 경우 피해자에게 우선 상계 적용:
1. 소액 전세보증금: 2억원 이하의 전세보증금
2. 주거용 목적: 투기가 아닌 실거주 목적의 전세 계약
3. 선의의 피해자: 사기 사실을 알 수 없었던 정당한 계약 체결
4. 생계형 전세: 전세보증금이 피해자 총 자산의 50% 이상을 차지하는 경우
우선 상계 비율: 위 조건 충족 시 전세보증금의 70%까지 우선 배당, 나머지는 동등 비율 배당
5.3 금융기관 손실 보전 방안
1. **전세사기 예방기금**: 금융기관들의 분담금으로 조성된 기금에서 손실 일부 보전
2. **대출 이자율 조정**: 전세사기 리스크를 반영한 적정 이자율 책정 허용
3. **보험 상품 연계**: 전세사기 관련 손실을 담보하는 보험 상품 개발 지원
6. 기대효과
6.1 피해자 보호 강화
전세사기 피해자들이 최소한의 생활 기반을 유지할 수 있는 수준의 보증금 회수가 가능해집니다.
6.2 전세사기 예방 효과
금융기관의 보다 신중한 대출 심사로 인해 전세사기 자체의 발생 가능성이 줄어들 것으로 예상됩니다.
6.3 사회 안정성 증대
전세 제도에 대한 신뢰 회복으로 주거 시장의 안정성이 높아지고, 사회 전반의 신뢰도가 향상될 것입니다.
6.4 법적 형평성 실현
경제력의 차이에 관계없이 피해자들이 공정한 구제를 받을 수 있는 법적 기반이 마련됩니다.
7. 결론
전세사기는 개인의 잘못이 아닌 구조적 문제에서 비롯된 사회적 재해입니다. 현재와 같이 모든 손실을 개인 피해자가 떠안는 구조는 정의롭지도, 효율적이지도 않습니다.
"집을 구하려다 집도 잃고 돈도 잃는 현실을 더 이상 방치할 수 없습니다."
제안하는 정책은 피해자와 금융기관 간의 공정한 손실 분담을 통해 사회적 형평성을 실현하고, 동시에 전세사기 예방 효과까지 기대할 수 있는 합리적 대안입니다. 이는 단순한 경제적 손실 보전을 넘어, 우리 사회의 정의와 신뢰를 회복하기 위한 필수적 조치입니다.
더 이상 선의의 피해자들이 절망에 빠지지 않도록, 그리고 전세라는 우리나라 고유의 주거 제도가 안전하게 유지될 수 있도록 이 정책의 도입을 간곡히 요청합니다.
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