모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
안녕하십니까, 전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위 공동위원장 이철빈입니다.
2022년 하반기부터 본격화된 전세사기 대란은 2025년 7월 현재도 진행중입니다. 2023년 6월 1일 시행된 <전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법> (이하, 전세사기특별법)은 엄격한 피해자 인정요건으로 인해 배제되는 피해자가 많음에도 불구하고, 2025년 5월 기준 피해자 인정건수는 30,400건을 기록했습니다. 또한, 공식적으로만 9명의 전세사기 피해자가 인해 세상을 떠났다고 알려졌습니다.
전세사기·깡통전세 피해자 전국대책위는 대선 기간 더불어민주당 을지키는민생실천위원회와 정책제안식을 개최하여 전세사기 근절을 촉구하는 시민 14,586명의 서명부를 전달했으며 ‘정책요구사항을 긍정적으로 검토하겠다’는 답변을 받았습니다. 새로운 정부와 집권여당이 된 더불어민주당에서는 전세사기 문제해결을 수차례 약속한만큼, 피해자 목소리를 반영한 특별법 개정과 제도개선으로 전세사기 문제해결에 신속히 나서야합니다.
1. 전세사기 문제해결을 위한 국가의 채권매입방안 마련
1) 문제 개요
- 피해자가 경매/공매 과정을 통해 문제해결을 시도하지만, 장기간의 시간적/금전적 비용이 막심하여 피해자의 고통이 가중됨. 또한, LH의 피해주택 매입이 불가한 경우 대안이 마땅치 않음
2) 요구사항
- 국가 기관이 정당한 가치평가에 의해 전세사기 피해자의 보증금채권을 매입하고, 전세사기 피해자에게 보증금 상당액을 우선지급 및 추후 임대인에 대한 구상권 청구 및 환가 과정에서 추가 회수하는 금액을 피해자에게 추가 지급
- 보증금채권 가치평가 시, 보증금의 50% 수준의 금액은 피해자에게 의무적으로 지급하도록 보장
- 국가에서 전세사기 채권 전담 배드뱅크를 설립하여 선순위 근저당 채권을 매입하고, 경매/공매 과정에서 피해자 회복을 위한 조치 수행 (예시 – 공동담보 근저당이 설정된 주택 일괄매각을 통한 경매 시간 단축, 경공매 유예 시 근저당 채권에 대한 지연이자 포기)
2. LH 피해주택 매입을 통해 받는 경매차익이 적은 피해자에게 최소보장 방안 마련
1) 문제 개요 : LH에서 피해주택 매입 시 발생하는 경매차익(LH 감정평가액 – 낙찰가액)이 보증금의 50%도 미치지 않는 경우, 피해자는 현금으로 수령할 수 있는 경매차익이 작아 피해주택에 장기간 거주하는 것이 강제됨
2) 요구사항
- 경매차익과 보증금의 50% 차액을 국가의 재정을 통해 지급하여 피해자의 경매차익 현금화 지원
- LH 매입이 완료되어 경매차익을 수령한 피해자에 대해서는 최소보장 금액 소급적용
3. 전세사기 가해자 엄중처벌 및 세입자 보호대책 마련
1) 문제 개요
- 전세사기 피해자 결정을 위해 수사 당국의 적극적인 수사와 혐의 입증이 필수적이지만, 일선 전세사기에 대한 안일한 인식과 수사인력 부족으로 인해 수사가 무기한 지연되거나 제대로 이뤄지지 않는 상황 발생
- 최근 전세사기 가해자들이 불법·탈법적인 단기임대를 시도하는 사례가 증가하고 있으며, 임차인의 점유권을 침해하는 사례와 부당한 이득을 수취하는 사례도 관찰됨
- 전세사기 및 보증금 미반환 임대인이 파산·면책하는 경우, 다수의 피해 임차인이 발생해도 정당한 보증금 청구 및 채권추심이 제한됨
2) 요구사항
- 2022년 7월-2024년 7월 시행된 범정부 차원의 ｢전세사기 전국 특별단속｣ 을 2년 추가로 진행하여 전세사기특별법이 존속하는 기간에는 전세사기 범죄를 뿌리뽑겠다는 정부 의지 표명
- 시·도 경찰청 및 전세사기 발생률이 높은 일선 경찰서를 수사 거점으로 지정하고, 전세사기 수사 TF를 꾸려 신속한 수사체계 마련
- 국세청의 전세사기 가해자 세무조사 TF를 구성하여 경찰청-대검찰청-국토부와 공조 체계 마련 및 임대인의 부당이득에 대한 철저한 조사와 추징
- 다수의 전세사기 피해자로부터 보증금을 편취한 경우에는 일반사기죄가 아닌 가중처벌이 가능하도록 <특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률> 개정
- 전세사기 가해자의 악의적인 파산 신청 시, 전세사기 피해자로 인정받은 경우에는 보증금 채권이 면책되지 않도록 대책 마련
4. 전세사기 피해주택 시설관리 지원 강화
1) 문제 개요
- 전세사기 피해주택의 시설하자(누수, 결로, 균열 등), 임대인의 공용관리비 미납으로 인한 단전·단수, 법적 관리의무가 있는 소방·승강기·주차타워·전기시설 등의 작동중지와 안전검사 의무 전가 등 임차인의 주거환경 자체가 심각하게 위협받고 있음
- 전세사기특별법 28조의2에 지자체가 조례를 통해 피해주택 시설관리에 개입할 수 있는 근거가 마련되었으나, 지자체에서는 여전히 임대인 동의없는 시설 개보수에 대한 법적 분쟁 우려, 지자체의 권한부족과 행정실무·예산상 문제로 피해주택 시설문제 개입에 소극적임
2) 요구사항 : 특별법 개정 시, 지자체의 시설관리 및 피해자 지원을 위한 재량권을 폭넓게 보장해줄 필요가 있음
- 임대인에게 시정명령을 내렸으나 상당기간이 경과해도 임대인이 별다른 개선조치를 하지 않는 경우, 임대인 동의없이 지자체가 시설보수 및 공공위탁관리를 해도 법적 문제가 없도록 면책 조항 신설
5. 대통령 직속 주거안정위원회(가칭) 설치
1) 문제 개요 : 전세사기 및 주택임대차 제도는 법, 경제, 주거, 행정 등 다양한 영역과 관련되어 있어 국토교통부, 법무부, 기재부, 금융위, 행안부 등 여러 부처 협력이 필수적이나, 기존의 전세사기에 대해서는 체계적으로 대응하는 콘트롤타워 부재
2) 요구사항 : 대통령 직속 임대차제도개선위원회(가칭)를 설치하여 다양한 의견을 모으고 범부처 차원의 대응
- 행정안전부, 국토교통부, 법무부, 금융위원회 등 관련 소관부처 담당자 참여
- 임차인, 임대인, 공인중개사 등 관련 당사자 대표 참여
- 주택정책, 법학, 경제학 등 관련 전문가 참여
- 3년 임기를 보장하고, 정례 회의를 통해 꾸준한 현안 논의와 문제해결 거버넌스 보장
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전세사기는 국가의 부동산 정책실패와 악의적인 범죄집단의 합작품입니다. 국민주권정부에서 전세사기를 해결하고, 세입자 주거를 안정시켜줄 것을 강력히 요청합니다!
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