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[주택가격 안정화와 가계부채 구조조정을 위한 정책 제안]

제안일자2025.06.20

조회수36

<현황 및 문제점> 지난 문제인 정부 때도 그렇고 이번 이재명 정부에서도 부동산 정책이 본질에서 벗어난 면이 있습니다. 핵심적인 부분들, 즉 실질적인 수급이나 투자심리 등을 컨트롤 할 수 없다면 대부분의 부동산 정책은 본래의 목적을 달성하지 못하고 부작용만 낳게 됩니다. 현재 정부의 부동산 정책의 문제점은 다음과 같습니다. 1. 주택가격 안정화를 위해서는 공급을 늘려야 하는데 지난 정부도 그렇고 이번 정부도 신규공급(신규분양확대, 신도시 개발, 재개발재건축 확대 등)에만 집중함. 신규 공급은 물량도 적고 시간이 오래 걸리기 때문에 주택가격 안정에는 거의 효과가 없음. 신규 공급을 늘려도 몇 년 후에 투자심리가 강하면 그대로 흡수하고 가격이 급등함. 공급 증가를 위해서는 더 빠르고 효과적인 정책이 필요함. 2. 주택가격 안정화를 위해서 투기수요를 억제해야 하는데 지금까지 민주당 정부는 이념적 성향 때문인지 징벌적 양도소득세 부과와 보유세 인상을 통해 투기 수요를 억제하려고 함. 부자들이 차익 실현하고 돈 벌어가는 것은 절대 안된다 라는 좌파 이념 때문인 것으로 보임. 고율의 양도소득세 때문에 투자를 포기하는 투자자는 거의 없음. 다음 정부 때 양도소득세 낮춰 주면 그 때 팔면 되기 때문임. 보유세도 마찬가지.. 결국 투기수요 억제에 효과 없음. 오히려 고율의 양도소득세 때문에 기존 주택 매도(공급)가 자취를 감추고 모두 자식에게 증여할 생각만 함. 가격이 버블인데 징벌적 양도소득세로 인해 시장에 물량이 씨가 마르니 가격은 더 급등하게 됨. 지난 문제인 정부 때 주택 정책은 이와 같이 시장의 자정 작용(가격이 오르면 매물이 늘어나서 가격 정상화)을 무시한 이념에 치우친 정책으로 주택 버블을 자초했음. 3. 현재 가계부채 문제가 심각한데 지금 이대로 놔두면 2년 내로 주택가격 버블이 붕괴되면서 대규모 부실화될 수 밖에 없음. 지금까지의 가계부채 대책은 GDP 대비 가계부채 비율을 100%로 제한하는 정책으로 일관. 주택시장 버블이 안 무너지면 상관없지만 만약 주택가격이 무너지면 대규모 파산을 피할 수 없음. 부동산 관련 부채 규모를 생각하면 다시는 일어설 수 없는 괴멸적 타격을 입을 수 밖에 없음. 이번 정부의 재임 기간 5년 동안 단계적으로 구조조정을 해나가야 함. <정책 제안> 1. 다주택자 양도소득세를 20~23% 이내에서 분리 과세 해서 차익 실현을 유도해야 함. 공급자에게 인센티브 제공. 신규분양은 비탄력적이고 실제 공급에서 차지하는 비중도 크지 않다. 공급을 늘리려면 거래가 활성화되도록 매도자에게 인센티브를 주는 것이 가장 빠르고 효과적이다. 기존 주택 매도를 증가시키려면 양도소득세를 합리적으로 조정해야 한다. 현재 다주택자에게 징벌적 양도소득세를 부과하고 있는데 이는 아파트를 팔고 싶어도 세금 때문에 못 팔게 함으로서 주택 공급을 줄여 가격 변동성을 키우게 된다. 주식시장이 버블인데 상장 기업들에게 자사주를 팔면 엄청난 세금을 부과해 못팔게 하는 것과 같다. 주식이 버블인데 자사주도 못팔고 증자도 못하게 한다면 주가는 급등할 수 밖에 없는 것과 같다. 과거 민주당 부동산 정책의 가장 치명적인 정책이었다. 가격이 비싸지면 매도가 늘어 적정 가격으로 조정하는 것이 시장인데 과도한 매도자에 대한 세금은 이러한 시장 기능을 죽이는 것이다. 다주택자가 아파트를 매도할 때 양도소득세를 분리 과세로 20~23% 수준으로 부과해 차익 실현을 할 수 있도록 인센티브를 제공한다. 1년간 한시적으로 하면 안되고 5년 동안 연속적으로 해야 함..매도자에게 믿음을 주는 것이 중요. 민주당 정부 때마다 다주탁자에게 징벌적으로 양도소득세를 무리하게 부과한 것은 시장 원리보다는 좌파 이념에 충실했기 때문이다. 부자들이 이익을 챙겨가지 못하게 하기 위한 정책이지만 시장의 자정 작용을 죽이고 그 부작용으로 아파트 가격이 폭등했다. 한편 보유세는 선진국 수준으로 올려야 하겠지만 추후에 양도세 인센티브로 팔 사람 어느 정도 팔고 나서 천천히 올려야 한다. 집도 못 팔게하고 보유세 왕창 올리니 반발이 없을까.. 2. 투기(투자) 수요를 억제하기 위해서는 징벌적 양도소득세가 아닌 취득세를 높여야 한다. 1가구 3주택부터 누적적으로 취득세를 높임으로서 투기 수요를 억제할 수 있다. 주택 가격을 급등시키는 가장 큰 요인은 다주택자 투기(투자)수요이다. 징벌적 양도소득세는 투기 수요 억제에 효과가 없다. 투기자들은 다음 정권이 바뀌어 양도소득세를 줄여줄 때까지 안 팔고 버티면 그만이다. 따라서 양도소득세보다는 매수할 때 미리 내야 하는 취득세율을 3주택부터 누적적으로 높여가면 절대 투기 못한다. 투자이익에 대해 세금을 내는 것과 세금을 내고 투자를 시작하는 것은 차원이 다르다. 투기자들의 손실 가능성과 두려움이 커지기 때문이다. 과거 정부 때 개인법인들의 아파트 투자를 억제하기 위해 취득세를 높게 부과했더니 법인들의 투기 수요가 사라졌다. 서울 수도권과 지방에 각각 집을 보유한 2주택자까지는 봐주더라도 서울 수도권내 2주택자부터 바로 취득세를 높여야 한다. 싱가포르는 외국인들의 주택 투자 증가에 따른 집값 급등을 막기 위해 징벌적 취득세를 부과하고 있다. 우리나라도 최근 한국 부동산 가격을 끌어올리는 중국인(외국인)들에 대한 취득세를 높일 필요가 있다. 중국 자금 규모는 상상을 초월한다. 최근 중국 부유층은 비상시를 위해 해외 자산을 무차별적으로 매입하고 있다. 그냥 놔두면 우리 땅이 잠식 당할 수 있다. 3. 가계부채 구조조정을 위해 DSR 관리 기준을 현행 40% 이하가 아니라 30% 이하로 단계적으로 낮추어 나가야 한다. 현재 국내 DSR 규제는 40%를 넘지 않도록 규제하고 있는데 40%는 채무자가 버틸 수 있는 한계치이다. 통상 DSR 20%를 안정적 수준으로 평가하는데 이유가 있다. 가계부채 구조조정과 약탈적 대출을 억제하기 위해서 3단계 DSR를 엄격하게 적용하고 금융위를 통해 앞으로 5년 간 DSR 한도를 30% 이내로 단계적으로 줄어 나가야 한다. 가계대출 버블이 터지지 않으려면 단계적으로 DSR을 낮춰나가는 것이 가장 효과적이다.

키워드

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국정기획위원회의 답변

국정기획위원회에서 답변드립니다. 안녕하십니까? ‘모두의 광장’에 방문하여 소중한 의견을 보내주셔서 감사합니다. 우선, 귀하께서 제안해 주신 내용에 대해 소관 부처에서 검토한 결과를 다음과 같이 알려드립니다. <금융위원회> “1. 귀하의 제안은 DSR 규제레 대한 제도 개선에 대한 내용으로 이해됩니다. 2. 정부는 금융회사가 차주의 상환능력을 넘어서는 과도한 대출을 취급하지 못하도록 DSR 규제를 통해 규율하여, 향후 차주의 소득감소 또는 금리상승 등으로 인한 금융부담 확대 시 가계차주의 부실 위험 및 금융기관 건전성 악화를 사전에 예방하고 있습니다. 3. DSR 규제는 원칙적으로 주택 수 등 차주의 특성 및 대환대출 등 유형에 관계없이 상환능력 범위 내 취급이라는 일관된 규제를 적용하여야하는 측면이 있음을 양해해주시기 바랍니다. 4. 다만, 정부는 DSR 규제로 인한 서민실수요자의 자금이용이 과도하게 제약받지 않도록 아래 대출에 대한 신규취급시에는 DSR 규제를 적용하지 않고 있습니다. (1) 상속, 채권보전을 위한 경매 참가 등 불가피하게 대출 채무를 인수하게 되는 경우 (2) 차주의 상환부담을 경감하여 원활한 채무상환을 지원하기 위한 목적으로 원금 또는 이자를 감면하거나 금리, 만기, 상환방법, 거치기간에 관한 조건을 변경하는 경우. 다만, 상환방법에 관한 조건의 변경은 일시 또는 분할 상환 방식의 대출을 상환기간 10년 이상의 분할상환 방식의 대출로 전환하는 경우에 한함 (3) 분양 주택에 대한 중도금대출, 재건축·재개발 주택에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 (4) 비주택 부동산의 분양에 대한 중도금대출, 재건축·재개발에 대한 이주비대출, 추가분담금에 대한 중도금대출 (5) 그 밖에 예외적 사유로 금융감독원장이 인정한 대출*을 신규 취급할 경우 * ①서민금융상품(새희망홀씨, 바꿔드림론, 사잇돌대출, 징검다리론, 대학생·청년 햇살론 등), ②대출금액 3백만원 이하 소액대출, ③전세자금대출(전세보증금담보대출은 제외), ④주택연금(역모기지론), ⑤정책적 목적에 따라 정부, 공공기관, 지방자치단체 등과 이차보전 등 협약을 체결하여 취급하는 대출, ⑥자연재해 지역에 대한 지원 등 정부정책 등에 따라 긴급하게 취급하는 대출, ⑦보험계약대출, ⑧상용차 금융, ⑨예·적금담보대출, ⑩할부·리스 및 단기카드대출 5. 아울러, 귀하께서 제안해주신 실수요자, 대환대출에 대한 DSR 적용예외 등에 대해서는 향후 시장상황 및 관계기관과의 협의를 통해 정책 개선방안 마련을 지속 검토해나가도록 하겠습니다.” <기획재정부> “귀하의 제안 내용은 "다주택자 양도소득세 분리과세“에 관한 건의로 이해됩니다. 귀하의 제안에 대해 답변은 다음과 같습니다. ㅇ 양도소득세의 경우 소득세 누진세율 하에서 소득 수준에 따른 과세 체계를 운영하고 있습니다. ㅇ 한편, 현행 소득세법상 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우 적용되는 양도소득세 중과제도는 ’26.5.9.까지 적용이 유예되고 있는 등 소위 징벌적인 과도한 과세는 현재 이루어지지 않고 있습니다. ㅇ 귀하께서 건의주신 바와 같이 다주택자에 대해 20~23% 이내에서 분리과세 하는 것은 부동산 시장에 미치는 영향, 과세형평을 고려해 신중히 접근할 사안임을 말씀드립니다.” <행정안전부> “귀하의 제안은 취득세 인상을 통해 투기수요를 억제하여 부동산 시장을 안정화 하자는 취지로 이해되며, 이에 대한 검토 의견은 다음과 같습니다. ※ 관련 공약 : ‘주택 실수요자가 부담 없이 거주하도록 하겠습니다’ 주택을 취득하는 경우의 취득세 세율은 「지방세법」 제11조제1항제8호에 따라 취득당시의 가액에 따라 1~3% 세율을 적용받는 것이나, 같은 법 제13조의2제1항제2호·제3호에 따라 해당 주택의 취득일을 기준으로 그 주택의 조정대상지역 소재 여부와 같은 법 시행령 제28조의4에 따른 주택 수를 기준으로 이미 중과세 세율(8% 또는 12%)을 적용하고 있습니다. 이와 같은 다주택자에 대한 취득세 중과세 제도는 실거주가 아닌 목적으로 주택을 취득하는 것을 규제함으로써, 투기수요를 차단하고 주택시장의 과열을 방지하여 실수요자의 주택 취득을 지원하고자 하는 것이 그 취지입니다. 귀하의 의견과 같이 현행 주택 취득세 중과세 제도를 강화하는 등의 방안은 주택시장 상황 등을 고려하여 신중히 판단하여야 할 것으로 생각됩니다. 앞으로도 정부는 국민의 여러분의 다양한 목소리에 귀를 기울이고 소통하여, 공정하고 합리적인 주택 취득세 제도를 만들어 나갈 것을 약속드립니다.” 귀하가 제안하신 내용은 국정기획위원회 내 소관 분과위에도 통보하여, 국정과제 혹은 소관부처 정책 반영 여부를 검토할 예정임을 알려드립니다. 다시 한번 진심으로 감사드립니다.

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