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이재명 대통령이 듣겠습니다.
2-1.노후 반지하 주택 재정비를 통한 주거환경 개선 및 청년주택 공급 방안 제안 (PPT 예시-인공지능 AI 이용 작성)
발표 목표:
전국 노후 반지하 다세대, 빌라, 연립주택의 문제를 해결하고, 기존 소유자의 주거환경 개선 및 자산 가치 증대, 그리고 공공 청년주택 공급이라는 세 가지 목표를 동시에 달성하기 위한 혁신적인 재정비 모델을 제안하고 관련 주체들의 이해와 협조를 구한다.
대상 청중:
국토교통부, 지자체 주택/도시계획 담당 공무원, 도시계획 전문가, 공공 주택 사업 관련자, 잠재적 투자자, 언론 등
슬라이드 1:
표지
제목:
전국 노후 반지하 주택 재정비를 통한 주거환경 개선 및 청년주택 공급 방안
부제:
파격적 용적률 상향과 기부채납 모델을 중심으로
발표자/기관:
발표 날짜: 2025.7.22
슬라이드 2:
서론 - 문제 제기
제목:
외면할 수 없는 현실: 노후 반지하 주택 문제
핵심 내용:
전국적으로 많은 수의 반지하 주택 존재 (추정치 제시 가능)
25년 이상 경과된 노후 다세대, 빌라, 연립주택 집중 (대상 명확화)
심각한 주거 환경 문제: 침수 위험, 습기, 채광 부족, 환기 불량, 곰팡이, 방범/화재 안전 취약 등
기존 재개발/재건축 방식의 한계: 낮은 사업성, 소유자 동의 어려움, 복잡한 절차로 인한 사업 지연 또는 무산 다수
새로운 해결책 모색의 필요성 강조
슬라이드 3:
기존 방식의 한계 분석
제목:
왜 기존 방식으로는 해결하기 어려운가?
핵심 내용:
낮은 사업성:
기존 용적률 하에서 건립 가능한 연면적이 제한적이어서, 공사비 등을 충당하고 소유자에게 만족할 만한 주택을 공급하기 어려움.
소유자 간 갈등:
소유자별 지분, 거주 형태, 경제적 상황 등이 달라 이해관계 조정 난항. 추가 분담금 발생 시 사업 동력 상실.
복잡한 법규 및 절차:
다세대/빌라 등 소규모 공동주택에 적합하지 않은 재건축/재개발 법규 적용의 어려움.
개발 이익의 부족:
수익성 확보가 어려워 민간 사업자의 참여 저조.
슬라이드 4:
제안 모델 개요 - 용적률 상향 및 기부채납
제목:
혁신 모델 제안: 용적률 상향 및 공공 기여 결합
핵심 내용:
핵심 아이디어:
대상 주택지에 대한 파격적인 용적률 상향을 통해 사업성을 대폭 개선하고, 이를 통해 발생하는 개발 이익의 일부를 공공 기여(기부채납) 형태로 환수하여 사회적 목적 달성.
작동 방식 (도식화 필요):
기존 노후 주택 (낮은 용적률 사용)
정부/지자체 주도 용적률 2~3배 이상 상향 (예: 150% -& 300~450%+)
신축 건물 건설 (대폭 늘어난 연면적)
신축 연면적의 분배:
① 기존 소유자 재정착분 ② 공공 기여분 (기부채납) ③ 일반 분양/임대분 (사업 수익원)
대상:
전국 20년 이상 경과된 반지하 포함 소규모 공동주택 밀집 지역 중 지자체/소유자 동의를 얻은 구역
슬라이드 5:
모델 상세 1 - 용적률 상향 및 사업성 확보
제목:
사업의 마중물: 파격적인 용적률 상향
핵심 내용:
상향 폭:
현재 법정/허용 용적률 대비 2~3배 또는 그 이상 (지역 특성, 기반 시설 용량 등 고려)
법적 근거 마련:
특별법 제정 또는 관련 법규(국토계획법, 도시정비법 등) 개정 필요성 제기. '노후 반지하 주택 재정비 촉진 특별구역' 등 지정 제안.
사업성 개선 메커니즘:
늘어난 용적률만큼 건립 가능한 총 연면적이 증가 -& 일반 분양/임대 물량 확보 용이 -& 여기서 발생하는 수익으로 공사비, 사업비, 기존 소유자 보상 등 충당.
시뮬레이션 예시 (간단한 계산):
기존 대지 면적, 기존 용적률, 신축 용적률 가정
기존 연면적 vs 신축 연면적 비교 (숫자로 제시)
늘어난 연면적이 사업성에 미치는 긍정적 효과 설명
슬라이드 6:
모델 상세 2 - 기존 소유자 권리 보호 및 재정착
제목:
소유자 참여 유도: 만족스러운 재정착 지원
핵심 내용:
기본 원칙:
기존 자산(토지 지분 및 기존 건물 가치)에 기반하여 신축 건물의 일부를 환산하여 제공.
권리 산정 방식:
감정평가 또는 비례율 적용 방식 제안. 투명하고 공정한 평가 절차 중요성 강조.
재정착 유닛 제공:
원칙적으로 기존 소유자는 추가 분담금 없이 (또는 최소화된 분담금으로) 신축 건물의 새로운 주택(기존 규모와 유사하거나 일부 조정)을 공급받음.
다양한 선택지 (필요시):
재정착 외 현금 청산, 규모가 다른 주택 선택 시 차액 정산 등 유연성 부여 검토.
일시 거주 지원:
공사 기간 중 이주비 또는 임시 거주 시설 제공 방안 검토.
슬라이드 7:
모델 상세 3 - 공공 기여 (기부채납) 및 청년주택 공급
제목:
사회적 가치 실현: 공공 기여와 청년주택 공급
핵심 내용:
기부채납 대상:
용적률 상향을 통해 발생한 '추가' 연면적의 일정 비율 또는 특정 호수. (예: 추가 연면적의 30~50% 또는 그 이상)
기부채납 주체:
소유자 조합 또는 사업 시행자 - 지자체 또는 공공 주택 사업자(LH, SH 등).
기부채납 형태:
신축 건물의 주택 '호수' 자체를 소유권 이전 형태로 기부채납 받음. (토지 지분 기부채납 방식과 구분하여 설명)
활용 목적:
최우선적으로 '공공 청년주택'으로 공급. (청년 1인 가구, 신혼부부 등)
청년주택 운영:
공공 주택 사업자가 책임지고 운영 및 관리. 주변 시세 대비 저렴한 임대료 책정. (구체적인 운영 방안은 별도 계획 필요 언급)
기타 활용:
저층부 상가 등을 기부채납 받아 지역 주민을 위한 커뮤니티 시설 등으로 활용하는 방안도 추가 검토 가능.
슬라이드 8:
제안 모델의 기대 효과
제목:
모두에게 이로운 결과: 기대 효과 요약
핵심 내용:
기존 소유자:
쾌적하고 안전한 새집 마련 (주거 환경 대폭 개선)
자산 가치 상승 (노후 주택 - 신축 아파트/주택)
추가 분담금 최소화 또는 없음
청년층:
도심 내 저렴하고 품질 좋은 공공 임대주택 공급 확대 (주거 부담 완화)
직주근접, 생활 인프라 이용 편리성 증대
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