모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 배경 및 필요성
1.1. 전세사기의 사회적 문제
한국의 전세제도는 주거 안정성을 제공하는 독특한 주택임대 방식이지만, 최근 전세사기 피해가 급증하며 심각한 사회적 문제로 대두되고 있습니다. 2023년 기준, 전세사기 피해자는 약 2만 명, 피해액은 약 3조 원으로 추정됩니다(서울주거포털). 주요 사기 유형으로는 깡통전세, 이중계약, 신탁사기 등이 있으며, 이는 임차인의 보증금 반환 불이행으로 이어져 재정적·정신적 피해를 초래합니다(고양특례시청). 이러한 문제는 전세시장의 신뢰 저하와 주거 불안정으로 이어져 제도적 해결책이 시급합니다.
1.2. 영국의 보증금 공탁제도
영국은 월세 보증금을 제3기관(예: Deposit Protection Service)에 의무적으로 공탁하도록 하여 임차인을 보호합니다. 이 제도는 집주인이 보증금을 부당하게 사용하거나 반환하지 않는 사례를 방지하며, 분쟁 발생 시 중립적인 조정을 제공합니다. 한국에서도 유사한 공탁제를 도입하면 전세사기를 줄일 수 있지만, 집주인들은 보증금 공탁으로 인한 자금 유동성 제한을 우려하며 저항할 가능성이 높습니다.
1.3. 집주인 인센티브의 필요성
집주인들은 전세보증금을 즉각적인 자금 운용에 활용하는 경우가 많아, 공탁제 도입 시 자금 유동성 감소로 반발할 수 있습니다. 이를 완화하기 위해 금융적·세제적 인센티브를 제공하여 공탁제 참여를 유도하고, 장기적으로 제도 정착을 도모해야 합니다.
2. 정책 목표
• 임차인 보호: 보증금 공탁제를 통해 전세사기 방지 및 보증금 반환 보장.
• 집주인 참여 유도: 담보 인정, 대출이자 우대, 세제 혜택으로 집주인 저항 최소화.
• 시장 안정화: 전세시장 신뢰 회복과 주거 안정성 강화.
3. 제안 정책의 주요 내용
3.1. 보증금 공탁제도 도입
• 공탁 기관: 한국주택금융공사(HF) 또는 주택도시보증공사(HUG)를 공탁 기관으로 지정. 두 기관은 전세보증금 반환보증 상품 운영 경험을 보유하고 있어 인프라 활용이 가능합니다().
• 운영 방식:
• 임대차 계약 체결 시, 집주인은 전세보증금을 공탁 기관에 예치.
• 공탁된 보증금은 임대차 종료 시 임차인에게 반환되거나, 분쟁 발생 시 공탁 기관이 중재.
• 공탁 수수료: 임대인 75%, 임차인 25% 부담(현행 HUG 보증 수수료 비율 참고).
• 적용 범위: 신규 전세계약부터 우선 적용, 기존 계약은 3년 유예기간 설정.
3.2. 집주인 인센티브
집주인이 공탁제에 참여할 경우 아래와 같은 금융 및 세제 혜택을 제공하여 참여를 유도:
3.2.1. 은행대출 담보 인정
• 내용: 공탁된 전세보증금을 주택담보대출(LTV) 산정 시 담보로 인정.
• 예시:
• 주택 시세 5억 원, 전세보증금 3억 원, LTV 70% 기준.
• 기존: 담보 인정액 = 5억 × 70% = 3.5억 원.
• 제안: 공탁 보증금 3억 원을 담보로 추가 인정 → 총 대출 한도 3.5억 + 3억 × 70% = 5.6억 원.
• 효과: 집주인의 자금 유동성 확보, 임대 사업 확대 가능.
• 참고: 현행 주택담보대출 LTV 완화 사례().
3.2.2. 대출이자 우대
• 내용: 공탁제 참여 집주인에게 주택담보대출 이자율 우대(0.5%~1.0% 감면).
• 금융 계산 예시:
• 대출액 3억 원, 금리 4.5% → 연 이자 1,350만 원.
• 우대금리 적용(1.0% 감면, 3.5%): 연 이자 1,050만 원 → 연 300만 원 절감.
• 10년 상환 시 총 3,000만 원 절감.
• 참고: 전세사기 피해자를 위한 우대금리 사례(1.0% 감면).
3.2.3. 세제 혜택
• 내용:
• 공탁제 참여 주택의 재산세·종부세 감면(예: 30% 감면).
• 전세보증금에 대한 소득세 비과세().
• 효과: 집주인의 세 부담 완화, 공탁제 참여 동기 강화.
4. 법적·행정적 근거
4.1. 법적 근거
• 주택임대차보호법 개정: 보증금 공탁 의무화 및 금융기관의 우선변제권 부여().
• 전세사기피해자 지원 특별법: 피해자 지원 경험을 바탕으로 공탁제 운영 기준 마련().
• 민간임대주택에 관한 특별법: 보증가입 의무화 사례를 공탁제로 확장().
4.2. 행정적 기반
• 공탁 기관 운영: HF 및 HUG의 전세보증금 반환보증 시스템 활용.
• 지자체 협력: 전세사기 피해 신청 접수 경험을 바탕으로 공탁 신청 처리().
• 금융기관 협약: 주요 시중은행(우리, 국민, 하나 등)과 공탁제 연계 대출 상품 개발().
5. 기대 효과 및 리스크 관리
5.1. 기대 효과
• 임차인: 보증금 반환 보장으로 전세사기 피해 감소.
• 집주인: 담보 인정, 이자·세제 혜택으로 재정 부담 완화.
• 시장: 전세시장 신뢰도 회복, 주거 안정성 강화.
5.2. 리스크 및 대응
• 리스크 1: 집주인 저항
• 대응: 인센티브 확대 및 홍보 강화, 유예기간 설정.
• 리스크 2: 공탁 기관의 운영 부담
• 대응: HF/HUG 인프라 활용, IT 시스템 구축 지원.
• 리스크 3: 금융기관의 대출 리스크
• 대응: 공탁 보증금을 담보로 인정하여 대출 회수 가능성 제고.
6. 금융 계산 상세
6.1. 공탁제 운영 비용
• 공탁 수수료: 연간 전세계약 약 100만 건, 평균 보증금 2억 원, 수수료율 0.5% → 연간 약 1,000억 원.
• 기관 운영비: HF/HUG 인프라 활용으로 초기 비용 최소화, 연간 50억 원 추정.
6.2. 집주인 인센티브 비용
• 이자 우대: 연간 10만 명 참여, 평균 대출 3억 원, 1% 우대 → 연간 300억 원.
• 세제 감면: 재산세·종부세 감면(30%) → 연간 500억 원 추정.
• 재원: 주택도시기금 및 국고 지원().
7. 결론 및 제언
전세사기 방지를 위한 보증금 공탁제는 임차인 보호와 전세시장 안정화를 위해 필수적입니다. 집주인의 저항을 줄이기 위해 담보 인정, 대출이자 우대, 세제 혜택을 제공하며 제도를 정착시켜야 합니다. 정부는 주택금융공사, 지자체, 금융기관과 협력하여 신속히 제도를 시행하고, 전세시장의 신뢰 회복을 해야 합니디.
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