모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
(1) 전세제도에 대한 문제제기
- 전세제도는 흔히 주거임대차 제도의 일환으로 이해되고 있으나, 실질적으로는 사금융적 성격을 강하게 내포한 제도입니다. 세입자는 거액의 보증금을 임대인에게 지급하고, 이는 곧 ‘집’을 담보로 한 무이자 대출 행위에 가깝습니다.
- 그러나 이러한 구조에도 불구하고, 전세보증금 반환이 불가능해지는 상황에서 세입자가 담보물(주택)에 대한 권리를 행사할 수 있는 구조는 거의 부재합니다. 이는 일반적인 담보대출이나 근저당 구조와 비교했을 때 명백한 불균형이며, 법적 보호도 미비한 상태입니다.
(2) 현행 제도의 한계 : 복잡한 권리관계와 세입자의 구조적 취약성
- 오늘날 전세 사기의 핵심은 ‘담보물로서의 집’에 선순위 근저당, 전세대출, 자기자본 등 다중 이해관계자가 얽혀있다는 점입니다. 이로 인해 세입자의 보증금은 언제든 무순위 채권으로 전락할 수 있습니다.
- 법원과 금융기관은 담보권자 보호에 우선순위를 두며, 세입자의 실질 피해는 배후로 밀려나는 구조입니다. 이는 세입자가 금융 시장에서 보호받지 못하는 채권자로 남아 있음을 의미합니다.
3. 정책 제안: ‘채권자-채무자 구조’의 복원과 제도적 전환
3.1. ‘주거담보권’ 신설
- 세입자가 보증금을 지급한 시점부터 해당 주택에 대해 자동적으로 ‘주거담보권’을 설정하도록 법제화합니다.
- 이는 선순위 근저당과 대등한 지위를 가지며, 보증금 반환 불능 시 우선변제권 또는 소유권 이전 청구가 가능한 구조를 마련합니다.
3.2. ‘전세보증금 등기제’ 도입
- 모든 전세계약은 등기부등본상에 ‘보증금 채권자’로 등록되도록 하여, 후순위 대출 및 담보설정을 원천 차단합니다.
- 이를 통해 전세대출, 다중전세, 껍데기 보증금 등의 사기적 구조를 선제적으로 차단할 수 있습니다.
3.3. 전세계약에 대한 금융 규제 강화
- 전세보증금을 담보로 한 임대인의 대출에 대해 총부채상환비율(DTI) 연동 적용을 의무화하여, 임대인의 과도한 레버리지 기반 운영을 제한합니다.
- 금융기관은 전세보증금 반환능력을 기준으로 전세대출 승인 조건을 검토하도록 유도합니다.
4. 결론: 관습의 복원과 제도의 혁신
- 오늘날 전세제도의 핵심 문제는 제도는 ‘주거’로 위장하고 있으나, 기능은 ‘사금융’이라는 이중 구조에 있습니다.
- 전세사기는 단순한 사기 문제가 아닌, 국가가 관리하지 않은 사금융 구조의 파편이 주거제도에 남아 있는 것입니다. 이제는 ‘관습의 부활’이 아닌, 법과 제도를 통한 복원과 재설계가 필요한 시점입니다.
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