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이재명 대통령이 듣겠습니다.
부동산 실거래가 제도의 문제점과 개선 방안
부동산 실거래가 신고 제도와 실제 등기 사이의 간극은 시장 혼란과 투기를 조장하는 요인으로 꾸준히 지적되어 왔습니다. 특히 투기 세력이 허위 신고를 통해 호가를 조작하는 문제는 심각합니다. 왜 등기 가격이 실거래가로 직접 반영되지 않는지, 그리고 이를 어떻게 개선할 수 있을지에 대해 살펴보겠습니다.
현재 부동산 실거래가 제도의 문제점
현재 제도는 다음과 같은 이유로 여러 문제점을 안고 있습니다.
신고 시점과 등기 시점의 시차:
실거래가 신고는 계약일로부터 30일 이내에 이루어집니다. 이는 실제 잔금이 치러지기 전에도 신고가 가능하다는 의미입니다.
소유권 이전 등기는 잔금일로부터 60일 이내에 신청됩니다.
이처럼 계약 신고 시점과 잔금 지급 및 등기 완료 시점 사이에 시간적 간극이 발생합니다. 투기 세력은 이 간극을 악용하여 높은 가격에 허위 계약을 신고한 후, 등기를 하지 않고 계약을 취소하여 시장에 잘못된 시그널을 주곤 합니다.
등기부등본의 '공신력' 부재:
우리나라의 등기부등본은 부동산에 대한 권리관계를 외부에 알리는 **'공시력'**은 가집니다. 그러나 등기 내용이 실제와 다르더라도 이를 믿고 거래한 제3자를 보호하는 '공신력'은 없습니다.
따라서 등기부에 기재된 거래 가격이 해당 거래의 최종적인 진실된 가격을 '공적으로 보증'하는 역할을 하지는 못합니다. 이러한 법적 한계 때문에 등기 가격을 곧바로 실거래가로 강제하기 어려운 측면이 있습니다.
투기 세력의 악용:
일부 투기 세력은 높은 가격에 허위 실거래가 신고를 한 뒤, 등기를 하지 않고 계약을 취소하는 방식으로 시세를 조작합니다. 국토교통부 실거래가 공개 시스템에는 일단 신고된 내역이 뜨지만, 취소 여부가 즉시 반영되지 않거나 아예 반영되지 않는 경우도 있어 시장 참여자들이 혼란을 겪게 됩니다.
부동산 거래 시스템 개선 제안: 투명성과 신뢰도 향상
이러한 문제점들을 해결하기 위해 부동산 거래 전반을 디지털화하고, 신고 및 등기 절차를 자동화하며 연동하는 방안을 제안합니다.
부동산 거래 전산화 및 잔금 정산일 연동 자동 신고:
방안: 전국 부동산 거래를 아우르는 통합 전산 시스템을 구축하고, 매매 잔금 정산일에 공인중개사를 통해 거래 내역이 자동으로 시스템에 입력되도록 의무화합니다. 이 과정에서 매도인, 매수인, 중개업자 등 거래 당사자의 전자 서명 및 인증 절차를 필수로 포함합니다.
기대 효과:
시차 문제 해소 및 호가 조작 방지: 실제 잔금이 오고 가는 시점에 거래가 즉시 신고되므로, 허위 신고 후 취소하는 방식으로 시세를 조작하는 행위를 원천적으로 차단할 수 있습니다.
정보 신뢰성 극대화: 공개되는 실거래가 정보가 실제 완료된 거래만을 반영하므로, 그 신뢰성이 현저히 높아집니다.
중개업자 책임 명확화: 중개업자에게 전자 계약 시스템 내에서 잔금 정산 후 자동으로 신고를 진행할 책임과 권한을 부여하여 신고 누락이나 지연을 방지합니다.
신고를 기준으로 한 가등기 진행 연계:
방안: 잔금 정산일에 자동 신고된 실거래가를 기반으로, 해당 거래에 대한 **가등기(소유권 이전 청구권 보전을 위한 가등기 등)**가 자동으로 진행되도록 시스템을 연동합니다.
기대 효과:
거래 투명성 강화: 잔금 정산과 동시에 부동산의 권리 변동 예고(가등기)가 이루어져 해당 부동산에 대한 권리 관계가 즉각적으로 공시됩니다.
이중 계약 및 미등기 전매 방지: 가등기가 설정됨으로써 해당 부동산에 대한 이중 계약 시도나 미등기 전매를 통한 투기 행위를 사실상 불가능하게 만듭니다.
권리 보호 강화: 매수인은 잔금 지급과 동시에 자신의 소유권 이전 청구권에 대한 법적 보호를 일정 부분 확보할 수 있어 거래 안정성이 높아집니다.
이러한 시스템 도입은 막대한 비용, 법규 개정, 그리고 관련 기관 및 이해관계자들의 협의가 필요한 복잡한 과정입니다. 하지만 부동산 시장의 투명성과 안정성을 획기적으로 높이고, 투기 세력의 시장 교란 행위를 근본적으로 차단하여 국민들이 보다 신뢰할 수 있는 부동산 시장 환경을 조성하는 데 필수적인 개선 방안입니다.
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