모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
● 부동산 규제=불로소득 규제의 패러다임을 바꾸자. 그래서 사회내 갈등을 없애자-4
- 과거 규제 정책의 문제점
제안하는 부동산 거래 새 제도는 간략하게 다음 방안이다.
국가가 증권거래소와 유사한 부동산 거래시장을 하나 만든다.
그래서 전국민 누구나 특정 지역의 부동산 지분을 확보할 기회만 제공한다.
즉 자신이 원하면 보유할 기회만 주면 된다.
그 투자에 대한 손해나 이익은 이후 개인책임이다.
그렇게만 하면 주식시장 상황과 같아지게 된다.
그러면 또 이로 인한 사회 갈등이 주식거래 시장 상황 정도로 그만큼 해소된다.
그리고 세세한 기술적 사항은 주식거래소에 준해서 안을 만들면 된다.
전체 부동산 필지 가운데 대표적 실물 부동산의 상장 등록
그리고 실물 거래와 함께 이에 준한 파생상품 내용들을 그대로 준용해가면 된다.
그렇게만 하면 주식시장 상황과 같아지게 된다.
그래서 사회 갈등이 줄어 들게 된다.
그러면 국가가 부동산 문제와 관련된 사회 갈등 문제를 해소시키는 상태가 된다.
● 과거 규제 정책의 문제점
과거에는 다양한 규제 정첵을 실행했다.
그런데 이런 거래 규제정책은 효과를 발휘하는데 한계가 있다.
또 성공하면 시장을 심하게 왜곡시키는 문제가 있다.
각 물가는 경제상 시장의 수요공급 원리에 의해 결정된다.
그런데 각종 규제정책은 이것을 눌러 보고자 하는 방안이다.
즉 가격 상승이 발생하지 않도록 억지로 누르는 방안이다.
그런데 그것은 시장을 심하게 왜곡시킨다.
그래서 이 방안은 성공하기도 힘들다. ( 과거 실적이 그렇다 )
예를 들어 강남지역은 50 년간 100 배 상승했다.
수많은 규제 정책도 이런 현상을 끝내 막지 못한다.
- 한편 이것을 완전히 눌러 막는다고 해도 이상한 일이다.
다른 물가는 다 올랐다.
그런데 주택만 50 년전 시세 평당 100 만원으로 눌러 놓는데 성공했다.
이허게 극단적으로 가정해보자.
그러면 이것이 오히려 경제 전 분야에 왜곡현상을 일으키게 마련이다.
즉 건축분야나 다른 시장 분야에 왜곡과 부작용을 일으킨다
그래서 설령 성공해도 역시 시장 전반에 문제를 일으킨다.
- 시세차익 환수 정책의 문제점
일단 100 배 상승시 소유자가 시세차 이익을 본다.
그런데 예를 들어 그 시세차를 전액 환수시켜 시세차이익을 없게 어떡하던 만들었다고 가정하자.
그러면 문제가 없게 되는가.
우선 시장이 왜곡된다.
개인이 거래해서 기대할 이익이 없게 된다.
그래서 거래동기가 없어진다.
그래서 거래가 일어나기 힘들게 된다.
경제 순환이 안 된다.
또 그로 인해 건축관련 시장이 위축된다
그런데 또 건축분야 자체는 불로소득문제와 큰 관계는 없다.
노동을 통해 생산 노력을 하는 건전한 경제 활동이기 때문이다.
사회가 장려을 해야 할 일을 오히려 못하게 막는 결과가 된다.
그래서 어떡하던 강제 거래가 이뤄지게 만든다고 하자.
그러면 또 그로 인해 부작용이 심해진다.
개인의 자산 소유의 자유나 당사자 계약자유등이 침해된다.
그리고 연쇄 부작용이 사회적으로 나타난다.
--- 현재 상황
한편 2023년 기준, 대한민국의 등록 가구 수는 약 2,272만 8천 가구다 .
대한민국의 가구주 기준 주택보유율은 2006년 이후 평균 약 55.6% 수준을 유지한다.
그런 가운데, 최근 몇 년간은 56% 초중반을 기록 중이다.
그리고 오늘날은 다음과 같은 다양한 차원에서 운영된다.
● 거시건전성, --- 대출 규제(LTV·DTI), DSR(총부채서비스비율) 금융사 PF 관리.
● 세제·거래 규제 ---
다주택자·투기지역 중과세 확대,
분양권 전매 규제 및 양도세 중과.
2005년 실거래가 신고제 도입, 1995년 실등록명 의무화
취득세·보유세·양도세 강화. - 보유세 비율 인상
신축 분양권 소유자에 대한 전매 제한, 1~2년 내 매도시 양도세 최고 70% 적용 .
거래신고 의무화 및 실거래가 등록.
● 지역별·수요별 맞춤 규제 --
투기지역·과열지구 지정. 거래 허가제
분양자격 차별 적용. - 분양자격·우선분양 조정.
신축·재건축 분양 우선권 및 자격 요건 엄격화 .
● 가격 통제:
분양가 상한제,
선금 제한.
● 건설 및 개발 규제
토지이용 및 용도지역 규제.
ZEB 의무화, 환경보호 지역 규제.
용도 변경, 군사·환경 보호구역 개발 제한
● 공공 공급:
공공임대·신도시·도시재생.
공공 주택 공급 및 지원
LH·SH 공공임대 확대.
저소득층·신혼부부를 위한 공공·행복주택 공급 강화
신도시 및 도시재생 정책.
서울 외곽 신도시 개발 및 ‘도심재생사업’, 도시재생법 등으로 추진
● 재무위기 대응 및 구조조정
부동산 개발 PF·건설사 구조조정 지원. 융자지원.
프로젝트 대출 연체율 증가에 따라 금융권 PF 구조조정 지원 및 펀드 조성 .
■ 이런 수많은 정책을 오랜 기간 시행한 결과는 다음과 같다.
1980년대 초와 2025년 현재 평당 가격를 비교하면 다음과 같다.
1980년대 초 약 100만 원 수준이었던 것이
현재는 8,000만~1억 원대에 달한다.
그래서 약 80~100배 상승을 기록하였다.
2025년 현재 강남 아파트 평균시세는 1평당 약 4,000만 ~ 5,500만 원 수준에 달한다.
일부는 1평당 1억원 수준을 육박하고 넘고 있다.
그래서 오늘날 강남지역에 20 평 아파트를 보유하려면 대략 8억 ~20 억 원의 자금이 필요한 상태다.
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[4] 글이 길어 1,2,3,4 부분으로 나누어 올리기로 한다.
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