모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
소규모주택 정비사업조합의 도시주택보증기금의 역할에 관하여
인천광역시 남동구 만수동 5-19번지에 소규모재건축정비사업조합에 조합장입니다. 2021년 6월에 조합이 설립되어 2025년 4월 사업시행인가를 받아 진행 중이며 앞으로 도시주택보증기금에 사업대출보증심사를 앞두고 현황과 문제점 및 제안사항을 드리고자 합니다.
1. 현황
조합설립이후부터 지금까지 사업환경이 극한으로 어려움에 처해 있습니다.
첫째, 공사비 증가입니다. 사업성 악화에 1순위 원인으로 현 정부에서 물가안정에 노력하겠지만 불가피한 상황이 되었음을 인식하고 있습니다.
둘째, 소규모주택정비사업의 사업성입니다. “빈집 및 소규모주택정비사업에 관한 특례법”에 행정적 간소화 지원으로 사업기간 단축을 가능하게 하여 비용절감을 할 수 있게 해 주었습니다. 그러함에도 사업규모에 따른 사업성에 취약합니다.
셋째, 도시주택보증기금 지원입니다. 도시주택보증기금은 소규모주택정비사업처럼 열악한 소규모사업에 기금운영지원 및 보증대상으로 하여야 함에도 우수 사업성 사업장을 우선지원하고 있음입니다.
2. 문제점
위 현황 중에 “셋째, 도시주택보증기금 지원”에 문제점이 말씀드리면
1) 소규모주택정비사업에 도시주택보증기금지원 방식은 가로주택정비사업과 소규모주택 재건축사업으로 구분하고 있습니다.
가로주택정비사업은 기금지원 방식으로 이전에는 년1.5% 사업비 직접대출에서 최고 2%이자지원으로 변경되었습니다. 그 원인은 여러 요인에 기금부족임을 잘 알고 계실 것입니다. 소규모주택 재건축사업은 사업비대출보증 방식입니다. 문제는 기금방식이든 보증방식이든 지원대상 심사입니다. 기금지원취지와는 달리 심사기준이 부당하다는 것입니다. 부당한 사항으로
첫째, 소규모주택정비사업에 도시주택보증기금지원 취지는 사업성이 낮은 소규모정비사업을 위함임에도 현행 심사기준은 우수 사업성을 우선 기준으로 하고 있음입니다. 그러한 심사기준으로 일반분양분 세대수가 조합원분양세대수 보다 많은 조합 사업장은 지원 심사에서 제외되고 있다고 합니다.
① 저희조합을 예로 사업부지 2,000㎡에 소규모 중에 소규모로 분양에 도움 되고자 중대형 면적 단위세대 없이 소형세대(48, 58타입)로만 계획하였습니다. 그러니 세대수가 늘어 날 수밖에 없습니다. 이는 정부의 서민주거공급 정책과도 부합합니다.
② 또한 만수2동은 준주거지역으로 주택전용 건축물의 용적율이 300%로 타 지역 250%보다 높아 사업비에 보충 할 수 있는 일반분양 세대수가 늘어나는 사업성 증가 요인임에도 단지 일반분양세대수가 많다는 이유로 심사에 불이익 항목으로 삼는다는 점은 모순입니다.
둘째, 서울 외 지역에 사업성입니다. 인천에 소규모정비사업은 서울 내에 소규모정비사업과는 달리 일반분양가가 낮아 사업성이 낮은 것이 현실임에도 도시주택보증기금지원은 그 취지와 달리 오히려 지원해야 해야 할 요인을 기피요인으로 기준하고 있습니다.
3. 제안사항입니다.
“소규모주택정비사업”은 사업성이 부족한 소규모주택을 위한 특례법입니다. 법제정 취지가 이행될 수 있도록 도시주택보증기금지원 취지대로 열악한 소규모정비사업장을 우선대상으로 하여야 할 것입니다. 이에
첫째, 사업외형(사업부지면적, 계획연면적 등)이 소규모 일수록 우선대상 기준이 되어야 합니다.
둘째, 서울 외에 지역에 심사 가산점을 적용하여야 할 것입니다.
셋째, 소규모 우선 순, 소형주택공급비율 우선 순 등으로 기간에서 후 순위가 되더라도 대상에서 제외 되어서는 안 될 것입니다.
4. 결언으로
“빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법”에 의해 설립 승인된 조합은 취지대로 심사를 필한 사업장으로 인정되어서 도시주택보증기금 지원 대상에 사업성을 기준으로 할 것이 아니라 불법적 행위사실여부, 절차적 위반 사업진행사실여부, 행정징계 사실여부 등에 기준으로만 심사되어야 할 것입니다. 법에 의하여 승인된 조합은 목적이 완료 될 수 있도록 책임을 지는 국가가 되어야 합니다.
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