모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 제안 배경
최근 ‘빌라왕 사건’ 등으로 대표되는 전세 사기가 전국적으로 확산하며 수많은 국민이 평생 모은 재산을 잃고 삶의 터전을 위협받는 사회적 재난 상황에 이르렀습니다.
이러한 사기 범죄의 근본적인 원인 중 하나로 **부동산 등기부등본의 ‘공신력 부재’**가 지목되고 있습니다.
국민은 국가가 관리하는 공적 장부인 등기부등본을 믿고 주택을 거래하고 임대차 계약을 체결합니다.
그러나 현행법상 등기부등본은 그 내용을 국가가 보장하지 않으므로(공신력 불인정), 등기된 내용이 허위이거나 위조된 서류에 의해 작성되었더라도 이를 믿고 거래한 선의의 피해자는 법적으로 보호받지 못합니다.
이는 사기 범죄자가 악용할 수 있는 치명적인 법적 허점으로, 국민의 재산권을 보호해야 할 국가의 책무를 방기하는 것과 다름없습니다.
이에 전세 사기를 원천적으로 차단하고 국민이 안심하고 거래할 수 있는 부동산 시장을 만들기 위해 등기부등본에 공신력을 부여하는 정책을 강력히 제안합니다.
2. 현황 및 문제점
- 등기의 공신력 부재와 국민의 오신(誤信)
-- 형식적 심사주의의 한계:
현재 등기 제도는 등기관이 제출된 서류의 형식적 요건만 심사하는 ‘형식적 심사주의’를 채택하고 있습니다.
이로 인해 위조된 인감증명서나 신분증을 이용한 사기 등기가 발생하더라도 걸러내기 어렵습니다.
-- 국민 법 감정과의 괴리:
국민 대다수는 ‘국가가 발행한 등기부등본’은 당연히 그 내용이 사실과 일치할 것이라고 믿지만, 법원은 이를 인정하지 않습니다.
이러한 괴리는 예기치 못한 피해자를 양산하는 주된 원인입니다.
- 전세 사기 범죄의 핵심 고리로 악용
-- 위조 등기를 통한 사기:
사기범이 서류를 위조해 자신을 소유자로 등기한 뒤, 이를 믿은 임차인에게 전세보증금을 편취하고 잠적하면 임차인은 대항력을 상실하고 보증금 전액을 잃게 됩니다.
-- 신탁 등기 사기:
신탁 회사에 소유권이 넘어간 부동산을 위탁자(원래 집주인)가 소유자인 것처럼 속여 임대차 계약을 체결하는 경우, 등기부상 소유권자인 신탁회사의 동의가 없었으므로 해당 계약은 무효가 되며 임차인은 보호받지 못합니다.
-- 책임의 개인 전가:
결국 모든 피해는 ‘등기부를 제대로 확인하지 못한’ 개인에게 전가되어, 국가 시스템의 허점을 국민 개개인이 감당해야 하는 부조리한 상황이 반복되고 있습니다.
3. 정책 제안 내용
등기부등본에 공신력을 부여하는 것을 핵심으로 하되, 이로 인해 발생할 수 있는 부작용을 최소화하기 위한 제도적 장치를 함께 마련하는 단계적 접근을 제안합니다.
- 제1안: 등기 공신력 부여를 위한 법률 개정 (장기 과제)
-- 민법 및 부동산등기법 개정: 부동산 등기를 신뢰하고 거래한 선의의 제3자를 보호하는 조항을 명문화합니다.
즉, 등기부의 내용을 믿고 거래한 사람의 권리 취득 효력을 원칙적으로 인정하도록 법을 개정합니다.
(개선 방향) 등기상 권리관계가 진실한 권리관계와 일치하지 않더라도, 등기 내용을 신뢰하여 거래한 선의·무과실의 제3자에 대해서는 등기된 내용대로 권리 취득의 효력을 인정한다.
- 제2안: 공신력 부여를 위한 보완 제도 도입 (단기·중기 과제)
공신력 부여에 따른 국가의 책임 증가에 대비하고 제도의 안정적 정착을 위해 다음과 같은 보완 제도를 즉시 도입해야 합니다.
-- 등기 심사 권한 강화 (실질적 심사주의 도입)
등기관에게 형식적 서류 심사를 넘어 실질적 권리 관계를 확인할 수 있는 권한과 책임을 부여합니다.
(예: 인감증명서 진위 여부 행정망 연계 확인, 신분증 진위 확인 시스템 의무화, 필요시 당사자 출석 및 대면 확인 강화)
-- 국가 책임 손해배상 제도 및 기금 마련
잘못된 등기로 인해 선의의 피해자가 발생할 경우, 국가가 우선적으로 피해를 보상하는 ‘국가 책임 손해배상 제도’를 도입합니다.
재원은 부동산 거래 시 징수하는 등기 수수료 또는 취득세의 일부를 적립하여 ‘(가칭) 등기 피해자 구제 기금’을 조성하여 마련합니다.
이는 사회적 안전망 구축 비용으로, 거래 당사자에게 큰 부담을 주지 않는 선에서 설계 가능합니다.
-- 권리보험(Title Insurance) 제도 활성화 및 연계
등기의 진정성을 민간 차원에서 한 번 더 보증하는 권리보험 제도를 활성화하고, 전세보증금 반환보증보험과 같이 전세 계약 시 권리보험 가입을 표준계약서에 포함하거나 가입 비용 일부를 지원하여 임차인의 선택권을 넓힙니다.
-- 실시간 등기 변동 알림 서비스 의무화
소유자 및 등기부상 등록된 임차인 등 이해관계자에게 해당 부동산의 등기 변동(근저당 설정, 압류, 소유권 이전 등) 신청이 접수되는 즉시 문자나 앱으로 통지하는 서비스를 의무화하여 이상 징후를 조기에 파악하고 대응할 수 있도록 합니다.
4. 기대 효과
- 전세 사기 범죄의 원천 차단: 등기부 위조를 통한 사기 자체가 불가능해지므로 범죄 유인이 획기적으로 감소합니다.
- 국민 재산권의 실질적 보호: 선의의 임차인 및 매수인이 국가 시스템을 믿고 안심하고 거래할 수 있는 환경이 조성됩니다.
- 부동산 시장의 투명성 및 안정성 제고: 거래의 신뢰도가 높아져 불필요한 사회적 비용과 분쟁이 감소하고 시장 안정에 기여합니다.
- 국가 행정에 대한 신뢰 회복: 국가가 공적 장부에 대한 책임을 짐으로써 사법 시스템과 행정에 대한 국민의 신뢰를 회복할 수 있습니다.
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