모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
최근 무자본 갭투자, 깡통전세 등 전세사기 피해가 빈발하며 청년, 신혼부부, 고령자 등 주거취약계층의 불안이 심화되고 있다. 이와 같은 사적 임대시장 불안정에 대응하여, 민간 기반의 사회적 주택, 공유주택, 협동주택을 제도적으로 육성하고, 장기임대를 조건으로 한 금융·세제 혜택을 지원함으로써 안정적 임대주택 생태계를 조성할 필요가 있다.
이에 본 제안은 다음과 같은 핵심 정책 수단을 통해 안전하고 지속 가능한 소규모 주택 공급 기반을 조성하고자 한다.
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1. 단계별 장기저리 대출지원 프로그램
임대사업자가 사회적 주택 또는 공유·협동주택을 공급할 경우, 토지구입 → 건축인허가 → 공사 착공 등 각 단계에 맞춰 단계별 정책금융을 지원한다.
• 토지 매입 단계
• LTV 90%까지 지원, 고정금리 연 1.5~2.0%, 5년 거치·20년 상환
• 사회적 주택으로서의 임대운영계획 제출 시 우선 심사
• 건축인허가 승인 단계
• 설계비, 인허가 수수료, 초기 부대비용에 대한 대출 연계
• 주택도시기금 또는 한국주택금융공사 연계 프로그램 신설
• 착공~준공 단계
• 총 공사비의 최대 90%까지 장기저리 공사비 대출 지원
• 사업계획서 및 임대료 상한 기준 충족 시 이자율 우대
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2. 사업 규모 제한을 통한 안정적 관리
사회적 목적의 장기임대사업이 과잉 상업화되거나 투기화되는 것을 방지하기 위해, 1개 단위사업의 대지면적을 150평(약 500㎡) 이하로 제한한다.
• 공급단위 소형화로 지역 내 적응성 및 조합원/입주민 간 거버넌스 용이성 확보
• 공공금융 리스크 관리 측면에서도 바람직함
• 규모 확대를 원하는 경우 다수 단위사업 연계 방식으로 유도
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3. 건축규제 합리화 및 특례 적용
소규모 장기임대형 공유·협동주택의 특성을 고려하여 지자체 지구단위계획 및 건축기준 완화를 적용한다.
• 주차장 설치기준 완화
• 공유형 생활공간, 고령자/청년형 단지 등에 한해 주차대수 최대 50%까지 완화
• 교통영향평가 및 대중교통 접근성 고려한 유연한 적용
• 층수·용적률 특례 적용
• 2~3층 제한 지역에서 사회주택 목적에 한해 1개층 추가 허용
• 지하층 활용비율 확대 및 공용공간 인정범위 확대
• 지구단위계획 내 특례반영 가능
• 지자체 사회주택 활성화 조례 또는 지구단위 내 도시계획심의 시 특례 부여
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4. 세제 인센티브 및 조건부 면세
임대기간이 4년 이상일 경우, 기간이 늘어날수록 임대소득세·재산세·양도세 감면 비율도 누진적으로 확대한다.
• 4년 이상: 임대소득 30% 감면, 재산세 25% 감면
• 6년 이상: 임대소득 50% 감면, 재산세 50% 감면
• 10년 이상: 임대소득 비과세, 양도세 80% 감면
전제조건: 인근 시세의 85~90% 이하 임대료 유지, 임대료 연 5% 상한, 공공 고시 임대료 이력 공개 등
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결론
전세사기를 근본적으로 예방하고, 청년·고령자·무주택 서민의 주거권을 보장하기 위해서는, 단기적 대응을 넘어서 장기 공공성을 내포한 소규모 사회적 주택 생태계의 제도적 육성이 필요하다. 본 정책은 공공재정의 부담 없이 민간의 자율성과 공공성을 결합한 지속가능한 모델로서, 실효성 있는 건축규제 유연화, 장기저리 금융지원, 세제 인센티브의 삼각구조를 통해 새로운 주거전환을 유도할 수 있을 것이다.
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