모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 제안 배경과 필요성
최근 우리 사회에서 전세 사기 및 각종 부동산 사기가 심각한 문제로 대두되고 있습니다. 전세보증금을 돌려받지 못하거나, 근저당·가압류 등 숨겨진 권리로 인해 주택을 매수한 뒤 막대한 손실을 입는 사례가 잇따르고 있습니다. 이러한 피해는 한 가정의 삶을 송두리째 무너뜨릴 수 있을 정도로 치명적이기 때문에, 국가 차원의 강력하고 실효성 있는 예방 장치 마련이 무엇보다 절실합니다.
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2. 미국의 부동산 보호 시스템
미국에서는 이 같은 문제를 구조적으로 예방하기 위해 다음과 같은 두 가지 제도를 폭넓게 활용하고 있습니다.
(1) 에스크로(Escrow) 시스템
미국의 부동산 거래에서는 매매대금을 매도인에게 바로 지급하지 않고, 신뢰할 수 있는 제3자인 에스크로 에이전시(escrow agent)가 자금을 예치·관리합니다. 소유권 이전과 권리검증이 모두 완료되면 그제서야 매도인에게 대금이 지급됩니다. 이 구조 덕분에 매수인은 소유권이 확실히 이전되기 전까지 자금을 안전하게 보호받을 수 있습니다.
(2) 타이틀 인슈어런스(Title Insurance, 권리보험)
미국에서는 주택 매수 시 의무적으로(또는 대출 조건으로) 권리보험에 가입해, 숨겨진 저당권·미등기 상속권·가압류 등 과거의 권리 문제가 추후 발견될 경우 보험을 통해 손실을 보전받습니다. 즉 등기부상 문제없음이 확인됐다고 하더라도, 나중에 법적 분쟁이 발생할 경우 보험사가 피해를 보상해 주는 체계입니다.
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3. 한국의 현황
우리나라도 법적으로는 ‘에스크로’와 ‘권리보험’ 제도가 모두 마련되어 있습니다.
- 에스크로는 부동산 거래에서 활용 가능하지만 의무가 아니며, 실제로는 상업용 부동산이나 일부 고액 거래를 제외하면 거의 사용되지 않고 있습니다.
- 권리보험(타이틀 보험) 역시 일부 보험사가 판매 중이나, 공인중개사들이 이를 적극적으로 권유하지 않고 소비자들도 존재 자체를 잘 알지 못해, 실질적인 보급률은 미미한 수준입니다.
결국 법적 장치가 존재하더라도 의무가 아니다 보니, 대다수 개인 주택 매매나 전세 계약에서는 이러한 제도를 활용하지 않게 되고, 이는 전세사기·이중담보·깡통전세 등 피해를 반복적으로 발생시키는 원인이 되고 있습니다.
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4. 제안 내용
① 주택 매매 시 에스크로 의무화
매매대금은 반드시 공신력 있는 에스크로 계좌를 통해 결제되도록 법제화하여, 매도인이 등기이전 완료 전에는 자금을 임의로 수취하지 못하도록 합니다.
② 주택 매매 및 전세 계약 시 권리보험 의무가입
권리보험 가입을 의무화해, 등기부상 숨겨진 근저당, 가압류, 상속분쟁, 이중매매 등의 리스크가 발견될 경우에도 보험으로 손실을 보전받을 수 있게 합니다.
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5. 예상되는 장점
- 전세사기, 깡통전세, 이중저당 피해를 획기적으로 줄일 수 있습니다.
- 주택 매수자 및 임차인이 심리적·경제적 보호를 받으면서 부동산 시장에 대한 신뢰가 크게 높아집니다.
- 부동산 사기로 인한 사회적 비용(소송비용, 구제기금, 복지비용 등)을 장기적으로 감소시킬 수 있습니다.
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6. 예상되는 단점과 보완방안
- 초기에는 에스크로 수수료와 보험료 등으로 인해 거래 비용이 소폭 증가할 수 있습니다.
그러나 피해 발생 시 수억 원을 날리는 것과 비교하면 이는 매우 작은 비용이며, 이를 최소화하기 위해 정부가 일부 수수료를 보조하거나, 대량계약을 통한 보험료 인하를 유도할 수도 있습니다.
- 에스크로 및 권리보험 절차가 복잡하다는 불만이 나올 수 있으나, 시중 보험사 또는 보증보험공사 등과 연계해 간단한 전자계약 및 원스톱 시스템을 제공한다면 충분히 보완 가능합니다.
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7. 결론
이 제도는 단순히 소비자를 위한 보험 차원의 보호장치를 넘어, 대한민국 부동산 시장 전체의 투명성과 신뢰성을 획기적으로 높이는 기초가 될 것입니다.
전세사기 및 부동산 사기로 고통받는 국민이 더 이상 나오지 않도록, 주택 매매 및 전세 계약에서의 에스크로 및 권리보험 의무화를 적극 검토해 주시기 바랍니다.
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