모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
<작은실천 1> 제언함에 있어 실무와 배치되는 내용이 있더라도 이해해주시길 바랍니다
Ⅰ. 제언 배경
□ 최근까지 발표된 부동산대책의 주요 내용은 국공유지를 활용하여 주택개발과 공공재개발·재건축을 통한 주택공급을 추진
ㅇ 수도권의 택지개발로 주택공급을 추진하고 있지만 공공주택용 가용부지는 점점 소멸되어 가고 있음
□ 국공유지를 주택사업자의 주택공급 뿐만아니라, 공공주택의 지속적인 자산으로 활용 가능
ㅇ 주택법에 의거 유무상 양도되는 국공유지를 공공주택 가용부지로 활용될 수 있도록 법령 개정
Ⅱ. 주택법 현황
□ (사업계획승인 전제) 소유권 또는 사용권원 확보 요건 충족
ㅇ 주택법 제21조에 의거 국공유지의 경우 관리청의 양여 또는 매각 의사를 확인하는 경우 소유권 확보로 간주
ㅇ 국토계획법 제65조를 준용함에 따라 무상귀속되는 공공시설의 설치비용에 상당한 범위에서 국공유지 무상으로 양도, 그 외 유상양도
* 유상양도는 적정가치로 산정되고, 무상양도는 무상귀속의 반대급부로 제공
□ (국공유지 우선 매각 및 임대) 주택건설용으로 매각, 임대 가능
ㅇ 주택법 제30조에 의거 국민주택규모 주택 및 조합주택 건설, 대지 조성하는 경우 매각, 임대 가능
- 주택사업 부지에 속하는 경우 임대사례*는 거의 드물며, 공동주택의 특성상** 매각을 통한 개발로 진행
* 토지임대부분양주택 또는 임대주택에 공유지 임대하는 개발 유형
** 공동주택은 준공 이후 보존등기시 토지 합필→ 대지권 등기 절차 진행
Ⅲ. 주택법 개선안
□ 국공유지를 공공주택으로 활용하는 제도 도입
ㅇ (국공유지 양여·매각 조건 신설) 주택법 제30조에 의거 국공유지를 매각하는 경우 국공유지 비율에 대한 공공주택 공급적용률* 도입
* 공급적용률: (국공유지면적/사업부지면적)*100%, 다만 지역별 특성을 반영하여 공급적용률은 지자체 조례에 따라 100%∼50% 까지 탄력적용 가능
- 예) 국공유지 비율이 15%, 공급적용률 100%, 건축용적률 250%인 경우 ⇒ 용적률 37.5%에 해당하는 공공주택 공급가능 (15세대/100세대 기준)
ㅇ (지자체, LH등 지방공기업 매입) 주택법 제54조에 국공유지 비율에 따라 공급되는 공공주택 지자체·공공사업자 인수 조문 신설
- 세부 조건은 ‘주택공급에 관한 규칙’에 정함
* 인수금액은 토지대금은 국공유지 매각가, 건축비는 표준건축비 등 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제54조 또는 제55조 준용 가능
ㅇ (용적률 인센티브 제공) 국토계획법시행령 제85조제3항* 준용하여 공공주택 공급면적 비율에 준하여 용적률 완화
* 민간임대 및 공공임대 주택 건설시 용적률 120%까지 완화
ㅇ (국공유지 소유권이전 및 매각대금) 국공유지 관리청이 준공시 사업주체에 이전, 매각대금은 공공사업자 분양대금으로 지급
- 약정* 당사자간 관리계좌를 개설하여, 공공사업자의 분양대금과 국공유지 매각대금 관리 가능
* 관리청, 공공사업자, 사업주체간 대금 지급 방법 등에 대한 약정 체결
□ 주택사업자 인센티브 ⇒ 수익성 제고
ㅇ (무상귀속 및 기반시설 설치비용) 법률에 의한 대금 지급
* 사업계획승인시 부가요건인 도시계획시설사업의 경우 공사대금 검증절차 필요
ㅇ (용적률 인센티브) 완화된 용적률에 의한 주택사업 수익성 제고
ㅇ (국공유지 사용료 감면) 양도 전까지 국공유지 사용료 감면
ㅇ (행정 지원) 국공유지 양도시 공공사업자와 관리청 유기적 지원
ㅇ (금융 지원) 주택도시기금 및 금융보증 지원
□ 공공사업자 역할 ⇒ 질적·양적 공공주택 매입·운영
ㅇ (주택토지공사, 지방공기업, 임대리츠) 공공주택 매입하여 운영
- 공공주택 매입을 위한 시간적·경제적 비용을 절감하고, 매입형 임대주택의 질적 제고*를 통해 주거복지 기여
* LH등 공공사업자의 매입형임대사업 추진시 지방의 미분양물건, 기숙형공동시설, 다세대 공동주택 ⇒ 공공임대 수요가 높은 아파트형으로 전환 가능
- 공공사업자의 공공주택 매입원가 절감
ㅇ (주택도시보증공사,) PF대출보증, 주택분양보증, 구입자금보증 등 금융지원
Ⅳ. 개선 효과
ㅇ (정부 공공주택 공급에 기여) 법에 의한 공공주택 순증 효과 발생, 국공유지 보유에 따른 중장기적 주택정책 조율 가능, 재건축시 정책 수단
ㅇ (임차인) 양질의 공공주택 임차 가능
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