모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
<작은 실천 1-1편> 제언함에 있어 실무와 배치되는 내용이 있더라도 이해해주시길 바랍니다
Ⅰ. 제언 배경
□ 최근까지 발표된 부동산대책의 주요 내용은 국공유지를 활용하여 주택개발과 공공재개발·재건축을 통한 주택공급을 추진
ㅇ 공공재개발·재건축 정책으로 주택 공급을 추진하고 있으나, 사업시행자나 조합은 도시정비법(소규모주택정비법)에 따른 개발이익 형량을 비교하게 되어 정책의 추진동력이 반감됨
□ 국공유지를 주택사업자(조합)의 주택공급 뿐만아니라, 공공주택의 지속적인 자산으로 활용 가능
ㅇ 도정법에 의거 국공유지 소유자(공공)이 조합원의 지위를 부여받아 공공주택으로 활용될 수 있도록 법령 개정
Ⅱ. 도시및주거환경정비법 현황
□ (재개발 방식) 일반정비사업, 공공재개발, 정비연계임대주택사업 등
□ (재개발 사업의 국공유지 비율) 사업부지의 15% 이상의 면적
* 「정비기반시설 중 도로의 무상양도 조건에 관한 연구」 등 참고
□ (재개발 토지등소유자 지위) 토지 또는 건축물 소유자, 지상권자
ㅇ 법 제2조에 의거 ‘토지등소유자’를 정의하고, 조합원으로 권리행사 가능하나, * 재개발정비사업은 건축물 또는 토지 소유자
ㅇ 법 제39조 및 법 취지상 국공유지 소유자는 조합원의 자격에 포함되지 않으며, 무유상양여 대상으로 규정됨
□ (무상귀속 및 처분) 국공유지는 무상양도 및 처분만 가능
ㅇ ➊법 제97조에 의거 국공유지인 정비기반시설은 공공사업자에게 무상양도, 민간사업자에게 설치비용에 상당한 범위에서 무상양도
ㅇ ➋법 제101조에 의거 주거환경개선사업 및 재개발(공공사업자)인 경우 무상양여 가능
ㅇ ➌법 제98조에 의거 국공유지의 처분은 사업시행계획인가의 고시가 있는날 기준으로 평가 ⇒ 시행자(조합), 점유자, 사용자에게 처분
□ (주택공급) 조합원·일반분양주택 및 임대주택 공급
ㅇ (조합원분양 및 일반분양) 법 제72조 등 관리처분계획에 정함
ㅇ (민간임대주택) 법 제10조에 의거 전체세대수 대비 20% 이하 임대주택 공급하고, 민간임대로 운영할 수 있으나(임대후 분양전환)
- 다만, 법 제79조에 의거 조합의 인수 요청시 공공사업자 매입가능
* 공급가는 분양전환가격의 건축비, 토지비는 사업시행계획인가일 기준 감정가
ㅇ (공공주택) 법 제54조·제55조에 의거 초과용적률의 일정 비율을 소형주택으로 공급 ⇒ 공공사업자 인수, 공공주택으로 활용
* 공급가는 공공주택특별법상의 표준건축비, 토지 기부채납으로 적용
Ⅲ. 도시및주거환경정비법 개선안
□ 국공유지 소유자도 조합원으로 권리를 부여하는 제도 도입
ㅇ ➊(국공유지 양여·매각 조건 개정) 국공유지 매각을 지자체 또는 국토부 지정 공공사업자로 한정
- 사업시행자 무상귀속 및 기반시설 설치비용은 지자체가 지급
* 법 제97조 및 98조 관련
ㅇ ➋(관리처분 수립기준 개정) 지자체(공공사업자)의 경우 입주권부여, 최소토지면적* 대비 국공유지 면적을 적용한 주택수 산정
- 예) 서울시 최소토지면적은 90m2으로 국공유지 2,000m2 경우 22개 공공주택 공급 가능
* 토지등소유자의 최소면적 이하는 청산, 그 이상은 입주권 부여 기준 준용
ㅇ ➌(분양받을 권리 산정일 개정) 국공유지 관리청이 지자체 또는 공공사업자로 변경되는 경우 권리 산정일 미적용
- 정비구역 지정 시점 상관없이 공공사업자의 취득지분 인정
ㅇ ➍(최소토지면적 보유 현금청산자 권리 취득) 지자체 또는 공공사업자는 현금청산자의 토지등소유권 우선 취득권리 부여
* (현행) 조합 ⇒ (개정) 지자체 또는 공공사업자
* 다만, 조합원의 분양신청 이후 청산세대를 파악할 수 있기 때문에 관리처분인가 변경을 통해 분양권 취득권리 확대
ㅇ (용적률 인센티브 제공) 旣용적률 인센티브 별개로 공공주택 공급면적 비율에 상응하는 용적률 완화
□ 정비조합 인센티브 ⇒ 수익성 제고(세금 관련 제외)
ㅇ (무상귀속 및 기반시설 설치비용) 법률에 의한 대금 지급
*사업시행계획에 의한 정비기반시설의 경우 공사대금 검증절차 필요
ㅇ (용적률 인센티브 제공) 旣용적률 인센티브 별개로 공공주택 공급면적 비율에 상응하는 용적률 완화
ㅇ (임대주택·소형주택 매입가 동일 적용) 공공사업자도 조합원의 일원으로 동일한 분양가 적용, 토지가는 현행 유지
*(현행) 공공주택특별법의 건축비 준용 ⇒ (개정) 조합원 분양가 中 건축비
□ 공공사업자 역할 ⇒ 질적·양적 공공주택 매입·운영
ㅇ (주택토지공사, 지방공기업, 임대리츠) 공공주택 매입하여 운영
- 공공사업자가 사업주체가 아닌 조합원 지위로 참여하여 양질의 주택을 취득 ⇒ 임대주택으로 활용
- 조합원으로 공공재개발 방식의 효과를 일부분 향유 가능
* 국공유지 소유자와 공공사업자는 사업시행인가 단계에서 국공유지 소유권 이전 선행
ㅇ (주택도시보증공사) PF대출보증, 주택분양보증, 조합주택시공보증, 구입자금보증 등 금융지원
Ⅳ. 개선 효과 및 유의점
ㅇ (정비사업의 공공주택 공급) 정비사업 조합원과 공공사업자가 동등한 지위에서 민간주택과 공공주택 공급 가능
- 재개발 추진에 있어 공공재개발과 민간재개발이 단순 수익성의 비교형량에 의해 결정되는 시장구조에서,
- 공공사업자가 정비사업 추진과정(조합원으로써 의사표명)에 참여하여 공공재개발의 순기능 작동 가능
ㅇ (조합원-공공 상생) 조합은 사업성 개선, 공공은 공공주택 취득, 일반분양자는 적정분양가 취득
ㅇ (기타) 도시개발법(수용방식, 환지방식) 등에 유사 방안 적용
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