모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
<작은 실천 2편> 제언함에 있어 실무와 배치되는 내용이 있더라도 이해해주시길 바랍니다
Ⅰ. 제언 배경
□ 언론 발표자료에 의하면 공공기관의 기존주택매입임대주택의 고가 매입, 매입임대주택의 공실 발생 등의 문제점 제기
ㅇ (매입단계) 민간주택사업자에게 국공유지 및 택지를 매각하고, 그 부지에 건설된 주택을 매입하는 모순된 매입사업 구조
* 기존도심내 매입사업(다세대, 다가구, 단독)은 이에 해당하지 않음
ㅇ (임대운영) 임대수요에 충족하지 못한 주택매입에 따른 공실 발생
ㅇ (매각단계) 법령상 기준에 준하는 주택 매입이후, 노후화 및 정비사업 등에 따른 매각
⇒ 공공매입사업자(임차인)은 재개발 및 재건축에 의한 주택공급 및 자본이득 창출 기회 상실
□ 매입임대주택과 전세임대주택의 임차는 무주택자를 대상으로 대상으로 공공기관이 매입⇒임대차, 전세⇒전대차로 구조로 운영
ㅇ 주택가격이 상승하고 있는 상황에서 임차인의 주택마련의 기회는 점점 줄어드는 상황임
□ 재개발 및 재건축정비사업지구(예정) 내의 주택을 적극 매입하여, 공공사업자의 양질의 주택공급 및 자본이득 창출과 임차인의 주거사다리로 활용될 수 있도록 법령 개선방안을 공유함
ㅇ (공공사업자) 매입⇒임대운영⇒재건축·재개발⇒양·질적 주택 공급
ㅇ (임차인) 임차⇒정비사업기간 한시적 퇴거(철거,공사기간)⇒준공시 주택보유(공공사업자와 지분적립 또는 이익공유제도)
Ⅱ. 관련 법령 현황
□ 공공매입임대주택 관련 정의
ㅇ 공공주택특볍법 제2조에 의거 공공주택사업자가 직접 건설하지 아니하고 매매 등으로 취득하여 공급하는 공공임대주택
- 동법 시행령에 의해 ‘기존주택매입임대주택’ 및 ‘기존주택전세임대주택’ 정의
ㅇ 세부적인 사항은 『기존주택매입임대주택 업무처리지침』 및 『기존주택전세임대 업무처리지침』규정함
□ 『기존주택 매입임대주택 업무처리기준』에 의하면, 매입임대주택用 매입기준은 건령 15년 이하의 공동주택이 공통 요건임
ㅇ LH 및 지방공기업의 매입임대주택 사업은 동 요건을 적용하기에 정비사업지구 내의 주택은 일반적으로 포함되지 않음
ㅇ 매입금액은 주택도시기금의 대출한도인 세대별 6억원 이하로 가능
ㅇ 시설의 노후화나 매입임대주택의 목적을 성취하지 못하는 경우에는 매각, 교환(정비사업)토록 규정됨 ⇒ 교환사례 미확인
[참조] LH, SH등 지방공기업의 매입주택 공고문에 명시된 조건
ㅇ (건축 년령) 15년 이하
ㅇ (매매 대금) 매매가 6억 이하
ㅇ (매입 제한) 정비사업지구내 건축물 매입불가
Ⅲ. 제법 개선안
□『공공주택법』 매입임대주택 대상 다양화
ㅇ (15년 이상 노후주택 매입대상 포함) 주택공급이 부족한 대도심의 재건축·재개발정비구역내 노후주택 매입, 신규 공공주택 공급용 활용
- 다만, 기존 15년 이하 공동주택 매입사업과 병행 추진
□『임차인 모집 절차 개선』 기존 임차인의 거주권 보장
ㅇ (현행 모집절차) 주택매입후⇒ 유형별 입주자 모집
- 대다수 공실이거나 준공 예정인 공동주택을 매입이후, 유형별 입주자를 모집하고 있어 기존 임차인의 거주권을 고려하지 않음
ㅇ (개선안) 임차인 거주 주택매입⇒ 임차인을 유형별 입주자로 지정
- 임차인이 공공임대주택 입주요건을 충족하지 않을 경우, 임대차보호법에 의한 임차권리 인정
□『도시및주거환경정비법』공공사업자 조합원 취득자격 완화
ㅇ (주택수 산정기준) 공공사업자 보유 주택수와 동일한 입주권 부여
* (현행) 법 제76조제1항제7호 나목 현행 적용 가능
ㅇ (분양받을 권리산정일 기준 개선) 공공사업자의 경우 정비구역 지정고시일에서 사업시행인가신청일 전까지 권리취득 인정
- 일반 ‘토지등소유자’와의 이해가 상충되나, 공공사업자가 공공주택 공급 목적으로 다세대로 전환하는 경우 예외 신설
* (현행) 법 제77조에 의해 정비구역 지정고시일(별도 정하는날)을 기준으로 권리 취득함
Ⅳ. 개선 효과
ㅇ (양질의 공공주택 공급) 공공주택 공급이 부족한 수도권 도심내 공공주택 매입함으로 질적·양적 순증 효과 기대
- 공공주택 건설 가용부지 부족에 대한 대안적 공급 가능
ㅇ (재개발·재건축정비사업의 조력자 역할) 공공사업자가 ‘토지등소유자’의 조합원 일원으로 정비사업 추진과정(의사결정)에 참여함으로써 공공재개발과 유사한 순기능 작동
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