모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
<작은 실천 3편> 제언함에 있어 실무와 배치되는 내용이 있더라도 이해해주시길 바랍니다
Ⅰ. 제언 배경
□ 택지지구의 공동주택 부지가 소수의 주택사업자가 아닌 청년 중심의 주택사업자에게 제공될 수 있도록 제도 개선 필요
ㅇ 개발사업의 사업시행자는 토지 확보가 주된 업무인바, 민간用 공동주택사업에 청년주택리츠가 참여
ㅇ 청년의 출자 재원으로 청년주택리츠는 분양(임대)사업을 추진하여 사업이익 공유하여 주택구입자금 마련, 무주택청년은 주택마련
* 매년 청년 20만명(군제대장병 포함)*5,000,000원(인당출자금)=1조원의 자본금 조달 가능하며, 3∼4조원 타인자본을 통해 택지개발에 준하는 사업추진 가능
□ 부동산시장에서 사모투자자(금융자본)와 동등한 경쟁이 가능하도록 청년자본의 부동산금융플래폼 토대 마련
ㅇ 정부 주도의 부동산투자회사(사모방식) 모델을 통한 안정적 운영
* 주택도시보증공사의 공공지원민간임대리츠 방식 활용 가능
* 토지주택공사의 택지공모(공공지원민간임대리츠) 방식의 변형
Ⅱ. 운영 방안
□ 부동산투자회사법에 따른 특정금전신탁(개발신탁)의 지분 출자
ㅇ 50인 미만의 경우 공모가 아닌 사모의 방식으로 부동산투자회사의 출자자 모집 가능
* 특정금전신탁계좌 모집시 청년의 자격요건 정함, 금융기관별 신탁계좌를 1인으로 계산하여 50미만의 신탁계좌를 사모방식의 모집
ㅇ 청년의 종자돈(주거지원금, 청년계좌적금, 군장병적금 등) ⇒ 특정금전신탁계좌 ⇒ 부동산투자회사(청년주택리츠) 출자금
* 특정금전신탁의 투자운용은 국채 20% 이내, 청년주택리츠 80% 이상 구성 제안
□ 부동산투자회사 『청년주택리츠』 참여자
ㅇ 신탁계좌, 기금, 지방공기업, 시공사 등 참여
* 특정금전신탁(무의결권 우선주), 주택도시기금(의결권 우선주), 지방공기업(보통주), 시공사(보통주, 1% 이내)
* 지방공기업의 경우 택지개발 또는 도시개발사업자로 현물출자 가능
□ 주택사업 포트폴리오
ㅇ 동일 권역 택지지구내 5~6개 주택사업을 추진하여 무주택 청년에게 주택공급
- 착공과 준공시기가 유사한 주택사업을 청년주택리츠 사업장으로 구성하여 5년~10년 이후 출자자 배당가능하도록 구성
* 예시) 청년주택리츠1호(인천도공): 인천검암지구 2개, 미단시티 3개 사업장
□ 택지내 공동주택부지 우선 매각
ㅇ (법제화 필요) LH 및 지방공기업이 추진하는 공동택지(도시개발)의 민간 매각부지를 청년주택리츠에 우선 매각가능토록 법 개정
- 택지개발업무처리지침 제22조 관련하여 기금이 출자하는 부동산 투자회사에 우선 공급할 수 있는 조문 신설
* 민간임대특별법 및 시행령 제14조(토지 등의 우선공급) 참조 가능
ㅇ (부지 공급가) 지침상 임대주택건설용지의 택지공급 가격은 조성원가 80% 이내, 분양주택은 감정가로 책정
- 공공택지 또는 도시개발사업의 공공사업자는 민간매각으로 사업수지를 조절하고 있는바, 분양주택 매각가(감정가) 적용 불가피
* 청년주택리츠에 조성원가 이하의 매각가 적용시 택지사업 수지구조 악화
□ 청년주택리츠 사업관계자 역할
ㅇ (국토교통부) 청년주택리츠 총괄 관리
ㅇ (주택도시기금) 리츠 출자, 리츠 융자
ㅇ (지방공기업) AMC역활 지원, 사업장별 주택사업계획 수립, 시공사 선정, 준공관리
ㅇ (금융기관) 특정신타계좌 운용, 민간대출
ㅇ (주택도시보증공사) 주택사업금융보증, 분양보증 등 금융보증 지원
ㅇ (시공사) 책임준공 * 출자가능(1% 이내)
Ⅲ. 개선 효과
ㅇ (청년의 주택마련 금융플래폼 제공) 주택청약통장과 더불어 주택마련의 종자돈으로 활용될 수 있는 공적 부동산금융플래폼 제공
ㅇ (공공재인 토지의 공적 활용) 민간매각 부지를 재정(기금)과 청년의 재원으로 공동주택(분양·임대)을 공급하는 사업으로 전환 가능
- 공급부지를 택지·도시개발에서 민간택지로 무한 확장 가능
Ⅳ. 기타사항
ㅇ (주택수요자에 대한 투기방지 정책 병행) 전매제한 및 2주택 주택대출 제한 등의 대책 병행
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