모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
<작은 실천 5편> 제언함에 있어 실무와 배치되는 내용이 있더라도 이해해주시길 바랍니다
Ⅰ. 제언 배경
□ 지역주택조합은 조합원 모집으로 주택을 건설하는 방식으로 착공시점까지 장시간 소요, 사업비의 불투명 발생
ㅇ 사업계획승인시점(사업부지 95% 확보) 까지 발생되는 금융비용 과다, 사업진행시 추가 부담금 발생 ⇒ 조합원 피해 증가
ㅇ 서울시 기준 118개 지역주택조합 中 14개 조합만 착공되고 있어 지역주택 조합원의 피해 급증, 지방은 더욱 심각함
□ 정비사업의 일반분양분을 지역주택조합(매입형)이 매입약정을 통해 안정된 주택공급이 가능한 모델 도입 필요
* 지역주택조합, 정비사업 및 정비연계임대리츠 방식 혼용
Ⅱ. 운영 방안
□ (법제화 필요) 매입형 지역주택조합이 설립될 수 있도록 조문 신설
ㅇ 주택법 제11조에 의거 매입형 지역주택조합의 근거 조문 신설
ㅇ 지역주택조합 표준규약상 정비조합과 연계하는 조문 신설
* 「정비사업 연계 임대사업자 선정기준_국토부고시」참고 가능
ㅇ 도시정비법 제74조제1항제4호에 의거 관리처분계획에 매입형 지역주택조합 포함
□ 정비조합과 지역주택조합의 이해상충 방지 방안 마련
ㅇ (정비조합) 일반분양대금을 조기 확정하여 정비사업 안정적 추진
- 사업시행인가 이후 착공前 철거비용 및 토지보상비(청산금) 등을 조달 가능 ⇒ 과도한 금융부채 불요
* 착공전 지역주택조합은 계약금 10%, 중도금 10~20% 납입가능
ㅇ (지역주택조합 입장) 합리적 매입대금으로 주택조합 안정적 추진
- 불측의 추가 매입대금(분양대금) 합리적 정산, 정비조합의 일반분양 매입계약 해지 방지로 주택구입 가능
- 기존 건설형 사업비와 신규 매입형 지역주택조합 사업비에 대한 정산방법 선행
ㅇ (신탁사 대행방식 등으로 완충역활 수행) 기존 정비연계임대리츠 방식의 대다수 사업이 매입계약 해지되는 폐해를 방지
- 신탁 대행방식에 의한 관계자의 역할 명시
- 도시개발방식의 체비지 방식을 준용하여 지역주택조합 매입세대의 정비조합의 사업비
- 계약방식 표준화, 매입대금 인상시점과 인상한도(세부기준), 계약해지에 따른 위약금
- 준공 & 이전고시를 통한 온전한 재산권 이전 절차 마련
□ 사업관계자 업무 역할
ㅇ (국토교통부) 주택법령 등 「매입형 지역주택조합」제도 도입
ㅇ (정비조합) 정비사업 총괄 수행 및 정비조합원 관리
ㅇ (지역주택조합) 주택조합원 관리 및 운영
ㅇ (신탁사) 정비사업 대행 추진, 신탁계좌 자금관리
ㅇ (주택도시보증공사) 주택사업금융보증, 분양보증 등 금융보증 지원
- 지역주택조합원 매입대금은 주택구입자금보증으로 지원
ㅇ (시공사) 사업계획승인 지원, 책임준공 * 조합 출자금(1% 이내)
Ⅲ. 개선 효과
ㅇ (정비사업의 사업성 제고로 주택공급활성화 기여) 금융조달비용, 분양비용 감소에 따른 수익성제고, 공적 부동산금융플래폼 제공
ㅇ (지역주택조합 양성화) 지역 중심의 공동체 형성에 기여 및 무주택자 주택공급예정을 통한 주거불안 해소
Ⅳ. 모델 구축시 주안점
ㅇ 정비사업 활성화를 위해 일반정비사업, 공공재개발, 도심복합개발, 정비연계임대리츠 등 다양한 방식으로 추진하고 있으나,
ㅇ 정비조합은 사업성이 높은 방식으로 결정하고 있어, 공공성이 높은 특정사업방식에 금융지원과 공적보증이 가능하도록 설계
- HUG, HF의 금융보증 심사에 공적기능을 부여하여 정부정책 정비사업을 안정적으로 견인해야 함
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