모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
Ⅰ. 제안 배경
- 2025년 3월 기준 전세사기 피해자 수는 27,000명을 초과하며, 피해액은 수조 원에 달함.
- 피해자의 63%가 20~30대 청년층으로, 시세 파악이 어려운 다세대주택(빌라)에 집중됨.
- 주택도시보증공사(HUG)의 대위변제금은 누적 10조 원 이상, 회수율은 10%대에 불과.
- 기존 제도(전세권 설정, 임차권 등기, 보증보험 등)는 절차적·현실적 한계로 인해 실효성이 낮음.
- 정보 비대칭, 법적 시차, 공인중개사 가담 등 구조적 취약점이 사기 수법으로 악용되고 있음.
- 일부 지방정부의 전세사기 대응 조직에 정치권 낙하산 인사가 임명되는 등 전문성과 신뢰성 저하 우려가 제기됨.
Ⅱ. 정책 목표
- 임차인의 보증금 안전을 사전적으로 보장
- 전세사기 발생 시 신속하고 실질적인 피해 구제
- 임대차 시장의 투명성과 신뢰성 회복
- 공공재정의 지속 가능성 확보
- 지방정부 대응체계의 전문성과 정치적 중립성 확보
Ⅲ. 주요 정책 제안
1. 임대차 보증금 에스크로(Escrow) 제도 의무화
- 보증금을 제3기관(HUG, 은행, 법무법인 등)에 예치
- 계약 종료 시 조건 충족 여부 확인 후 자동 반환
- 등기부에 에스크로 예치 사실 부기 등기
- 영국 Deposit Scheme 모델 참고
2. 전입신고 즉시 대항력 발생 및 등기 공신력 강화
- 전입신고 즉시 대항력 발생으로 법적 시차 제거
- 등기부 내용과 실질 권리 불일치 시 국가 배상 책임 부여
- 독일 Grundbuch, 영국 토렌스 시스템 참고
3. 임대인 정보 공개 의무화 및 통합 플랫폼 구축
- 세금 체납, 선순위 채권, 악성 임대인 여부 등 계약 전 의무 공개
- 안심전세앱 고도화 → 등기부, 건축물대장, 보증정보 통합 제공
- 등기 변경 시 실시간 알림 시스템 도입 (영국 Property Alert 모델)
4. 공인중개사 및 법률 전문가 책임 강화
- 공인중개사 자격증 확인 의무화, 사기 가담 시 자격 취소 및 형사처벌 강화
- 계약 전 등기사항, 신탁 여부, 세금 체납 등 필수 설명 의무화
- 프랑스 공증인, 일본 사법서사처럼 계약의 실질 심사 및 보증 역할 확대
5. 권원보험(Title Insurance) 제도 도입
- 등기부상 나타나지 않는 권리 하자(미등기 유치권 등)로부터 임차인을 보호
- 고위험 주택에 대해 의무 가입 또는 선택 가입 방식 도입
- 미국의 권원보험 모델 참고
6. 전세보증금반환보증보험 제도 보완
- 고위험 주택에 대한 특별 보증상품 도입, 가입 기준 유연화
- HUG의 구상권 집행력 강화 및 회수 절차 간소화
7. 청년층 맞춤형 예방 교육 및 컨설팅 확대
- 웹드라마, 유튜브, SNS 등 활용한 예방 교육 콘텐츠 제작
- 피해지원센터에서 계약 전 등기 분석, 계약서 검토 등 제공
8. 전세사기 가해자 처벌 강화 및 피해자 구제 확대
- 전세사기 특별단속 2년 연장, 수사 인력 확충
- 보증금 채권은 파산 면책 대상에서 제외
- 피해자 구제 방안:
- 국가가 피해 채권 매입 후 선지급 (최소 50%)
- 전담 배드뱅크 설립 → 근저당 매입, 경매 회수
- LH 매입주택 경매차익이 50% 미만일 경우 차액 보전 및 소급 적용
9. 지방정부 전세사기 특별지원단의 전문성 강화 및 정치적 중립 확보
- 지방정부의 전세사기 대응 조직은 주거복지, 부동산, 법률, 금융 등 실무 전문가 중심으로 구성
- 정치권 낙하산 인사 임명을 제한하는 인사 기준 마련
- 국토부 또는 대통령 직속 주거안정위원회가 가이드라인 제시 및 평가
- 피해자 단체, 시민사회, 전문가가 참여하는 민관협력형 운영 구조 도입
Ⅳ. 기대 효과
- 임차인의 보증금 안전성 획기적 강화
- 전세사기 사전 예방 및 피해 최소화
- 공공기관 재정 부담 완화 및 회수율 제고
- 부동산 시장의 신뢰 회복 및 거래 투명성 제고
- 지방정부 대응체계의 전문성 및 신뢰성 확보
Ⅴ. 결론
전세사기는 단순한 사기 범죄를 넘어, 주거 안정과 공공재정의 지속 가능성을 위협하는 구조적 문제입니다. 이제는 사후적 보상 중심의 대응에서 벗어나, 사기 발생 자체를 원천 차단하는 제도적 전환이 필요합니다. 본 제안은 국내 현실과 해외 사례, 그리고 피해자들의 요구를 종합한 가장 실효성 있는 대안으로, 조속한 입법과 실행으로 이러한 악질 경제사기가 다시는 발생하지 않도록 해 주시기 바랍니다.
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