모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 제안배경 및 문제의식
현행 건설산업기본법 시행령은 연면적 200㎡ 이상의 건축물 공사는 종합건설업자만 시공할 수 있도록 제한하고 있습니다. 이는 제도적 안전 확보를 위한 장치였으나, 현재 다음과 같은 시장 현실과의 괴리를 드러내고 있습니다.
■ 문제점 요약
소규모 건축시장의 위축
종합건설업체 수는 한정되어 있고, 대다수는 대형 프로젝트 위주로 운영됨.
소규모 건축(200~500㎡)은 경제성 부족으로 종합업체의 참여 기피 현상 발생.
현장대리인 수급의 현실적 한계 - 일선 현장에서 면허 대여 횡행
등록상 수천 명의 종합건설업체가 존재하지만, 실질적으로 현장대리인을 투입할 인력풀은 매우 협소.
특히 농어촌, 지방 중소도시, 도시 외곽지역은 현장대리인 수급 자체가 불가능한 상황 다수.
건축주의 선택권 제한과 비용 부담 증가
종합업체를 통한 형식적 계약이 다수 발생하며, 하도급 구조 고착화 및 과도한 관리비용 전가.
과거 허용되었던 **건축주 직영공사(직접 공종별 발주)**가 실질적으로 불가능해짐.
2. 정책제안 개요
■ 정책명
「건축사 건축사업 관리 위임제도에 의한 소규모 건축공사 선택형 시공제도」
■ 제도 요지
건축사가 건축주로부터 건축사업의 관리 책임을 위임받아, 해당 건축물이 종합건설업체 시공 대상일지라도 각 공종별 전문건설업체를 직접 발주하는 방식 허용.
건축사는 설계뿐만 아니라 공사 전체 일정, 품질, 계약, 예산을 관리하는 ‘소규모 CM(Construction Manager)’ 역할을 수행.
기존 직영공사의 한계를 보완하여, 제도화된 대안형 시공 선택제도로 운영.
3. 제도 운용 방안
구분 내용
적용 대상 연면적 200㎡ ~ 660㎡ 이하 소규모 신축, 증축, 리모델링 공사
시행 주체 건축사 자격을 가진 건축사업관리자 (등록 요건 충족 시)
시공 방식 각 공종별 전문건설업체와 건축주 직계약 또는 건축사 대리계약 허용
책임 구조 건축사가 전체 사업 관리 및 공사감리를 수행하며, 건설기술인법상 책임 명확화
보증 및 리스크 관리 시공자 보험 또는 공제가입 의무화 / 건축사 책임보증 병행 가능
등록 조건 일정 교육 이수 및 소규모 CM 등록증 발급 또는 신고제 운영
4. 기대 효과
■ 실질적 시공대안 확보
종합건설업체 수급 불가 시, 건축주가 공종별 전문업체를 선택해 직접 발주 가능.
건축사는 사업관리자로서 전체 공정의 품질과 일정 책임을 지며 제도적 안전장치를 확보.
■ 소규모 건축시장 활성화
지방, 농촌, 구도심 등에서 공사 중단, 허가 지연, 업체 미확보 문제 해결.
소규모 건축사사무소와 전문업체의 협업 모델 확산 → 지역경제 선순환 유도.
■ 공사비 절감 및 투명성 제고
중간 대행 마진 최소화, 시공업체와의 직접 계약을 통해 공사비 합리화.
건축사는 일정·공정·계약서를 기반으로 공정관리 및 예산통제 역할 수행.
■ 건축주의 권리 확대
건축주는 시공방식 선택권을 갖고, 공정별 관리 가능성 확보.
공정투명성과 품질정보에 접근 가능.
5. 비교표: 기존 종합업 시공 vs 건축사 위임형 CM 시공
항목 종합건설업 시공 건축사 위임형 CM 시공
법적 주체 종합건설업자 건축주 + 건축사
계약구조 건축주 ↔ 종합업체 건축주 ↔ 공종별 전문건설업체
건축사: 사업관리
책임범위 시공자 중심 건축사(관리), 시공자(시공) 분리 명확
현장대리인 필수 예 필요 없음 (건축사 중심 통합관리)
유연성 낮음 높음 (지역 특성·사업규모 반영 가능)
공사비 절감 제한적 최대 10~15% 절감 기대
6. 추진 절차 제안
- 1. 국토교통부 주관 시범사업 시행 (1~2년간)
-2. 공공건축 또는 민간신청 대상 사업에 한해 시범적용
-3. 건축사협회·전문건설협회 협업체계 구축
-4. 관련 법령 개정안 마련
-5. 건설산업기본법 시행령 개정: "예외적 선택형 CM공사 허용 규정"
-6.건축사법 또는 건축물관리법 보완: "건축사 관리위임제" 관련 조항 신설
-7. 건축사 교육 및 자격 등록 시스템 마련
-8. CM교육 이수 및 간단한 사업관리 인증 절차 도입
7. 결론
현장 현실을 반영한 제도 개혁 없이는 소규모 건축시장과 지역경제는 더욱 위축될 수밖에 없습니다.
기존 종합건설업 중심 구조의 한계를 보완하고, 건축사의 역할을 확대하여 전문성과 공공성을 살리는 새로운 대안으로서 ‘건축사 위임형 소규모 CM 시공제도’는 실현 가능한 정책 제안입니다.
이를 통해 건축주에게 더 많은 선택권을 부여하고, 실질적 품질과 안전, 비용합리화를 모두 도모할 수 있습니다.
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