1. 제안 배경
우리나라 공동주택 시장은 수십 년에 걸쳐 투기적 수요와 정책 불확실성의 반복으로 구조적 불안정을 지속해왔다. 최근 시행 중인 고가주택에 대한 주택담보대출 제한 정책은 거래 감소와 가격 안정에는 일시적 효과를 보였으나, 현재는 다음과 같은 시장 경직성과 부작용이 심화되고 있다:
중위권 이상 아파트(공시가격 15억 초과) 중심의 거래절벽
내수 소비 위축 및 자산 이동 경로 경색으로 인한 경제 불균형
고가주택 보유자와 실수요자의 세 부담과 매도 유인 구조 불균형
양도세와 재산세 관련 법률의 정치적 변동성으로 인한 시장 불확실성 증가
이러한 문제에 대응하기 위해서는, 실거주 기반의 중산층 주택 보유는 보호하되, 초고가 주택 보유에 대한 누진 과세를 강화하고, 동시에 장기보유자의 자발적 거래 유인을 확대하며, 조세제도의 정책 일관성과 신뢰성을 제도적으로 보장하는 방향의 과세 개편이 필요하다.
2. 정책 목표
거래 유도와 시장 유동성 정상화
중산층 실수요자의 세 부담 완화
초고가 보유자에 대한 자산환류 유인 강화
조세제도의 안정성과 예측가능성 확보
3. 핵심 정책 제안 _ 대상은 공동주택에 한해서 적용
■ ① 중고가 공동주택 재산세·보유세 누진 할증 제도 도입
공시가격 구간 적용 세율 (현행 대비) 비고
~15억 원 현행 세율 유지 중위권 실수요 보호
15억~20억 원 현행 + 0.1% 소폭 할증 시작
20억~30억 원 현행 + 0.3% 점진적 누진 강화
30억~50억 원 현행 + 0.6% 고가주택 보유 부담 조정
50억 원 이상 최대 1.4%까지 상향 (일본 수준) 초고가 주택 보유 억제 유도
공시가격 기준, 실거주 목적 중산층 이상 주택까지는 보호하고,
초고가 보유자의 자산 편중과 보유 유인을 억제
세수는 장기임대주택 지원, 사회주택 보급, 무주택자 금융지원에 환류
■ ② 장기보유자 양도세 한시적 대폭 완화
3년간 한시적 양도세 완화 기간(예: 2026년까지) 운영
공시가 15억 초과 보유자 대상
보유기간 10년 이상일 경우 양도세 50% 감면, 15년 이상은 70% 감면
실거주 2년 이상 요건 충족 시 추가 공제 가능
4년차(2027년) 이후부터는 해당 양도세 조항의 개정 시 국회 재적 2/3 이상 동의 요건을 헌법 수준에서 의무화 : 정치적 권력지형이 바뀌어도 조정이 불가능하게
→ 시장의 조세정책 신뢰도 확보 및 장기 전략 수립 가능성 보장
■ ③ 조세안정화 조항 및 법적 일관성 확보
양도세·재산세 등 부동산 과세 관련 조항은 "헌법 제59조의 조세법률주의" 강화 해석을 기반으로
→ 정기적 개정이 아닌 일정 기간 내 제도 고정 원칙 도입
국회법 또는 조세특례제한법 개정을 통해
→ 조세 변경 요건을 “재적 2/3 이상 찬성”으로 상향 조정
4. 기대 효과
분야 효과
부동산 시장 안정화 중위권 보호 + 고가주택 보유유인 감소 + 거래 재개
조세의 공정성 실수요·장기보유자 우대, 초고가 집중에 대한 공정한 조정
경제 유동성 회복 거래 활성화 → 이전소득 발생 → 내수소비 회복 유도
정책 신뢰성 확보 조세 제도의 중장기 예측 가능성 강화로 시장 불확실성 감소
5. 시행 방안 요약
항목 시행 방안
재산세 개편 지방세법 개정(국회 제출안 마련) → 연차별 세율 조정안 포함
양도세 인센티브 소득세법 및 조세특례제한법 개정 → 시행기한 명시 및 감면 요건 제도화
법안 안정 장치 국회법 또는 조세제한법 개정안 발의 → “2/3 의결제 요건” 조항 삽입
세수 활용 고가주택 세수 증가는 사회주택, 무주택자 지원 예산으로 명시 귀속
6. 결론
부동산 시장의 체질 개선은 단기 부양책이 아닌, 조세의 공정성과 안정성 확보로부터 시작되어야 합니다.
중위권 실수요자를 보호하고, 초고가 보유자의 자산 순환을 유도하며, 장기보유자에게는 정의로운 보상을 제공하는 이 제도는
정치적 유불리를 초월한 조세 신뢰 회복의 출발점이 될 것입니다.
** 공동주택에 한해서 적용해야 하며, 개별 필지의 단독주택지는 여러가지 토지가용성이 존재하기 때문에 부작용이 큼
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