모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 제안 배경
서울과 부산을 포함한 인구 300만 이상의 대도시는 발달된 교통·교육·의료 인프라, 집중된 일자리, 문화·생활 편의성 등의 이유로 지속적인 거주 수요가 집중되고 있다. 그러나 제한된 가용 토지와 건축법·도시계획법의 과도한 규제로 인해 실질적인 주택공급이 어렵고, 도심 내 주택난이 심화되고 있다.
특히 다음과 같은 요소는 대도시 주택공급의 주요 제약 요인으로 작용하고 있다.
일조권 사선제한 규정: 대도시의 고밀개발을 불가능하게 하며, 서울의 실제 용적밀도는 유럽 주요 도시에 비해 낮은 수준에 머물고 있다.
역세권 주차장 설치 기준: 다환승역세권에서도 자동차 위주의 주차 기준이 주택공급을 제약하고 있다.
재건축 연한 규제: 기존 노후 주택단지가 적기에 재개발되지 못하며, 신속한 주택 전환 공급이 지연되고 있다.
2. 정책 목표
도심 주택공급 확대를 통한 주거난 해소
입지 효율화와 고밀개발을 통한 토지이용 합리화
지속가능한 교통 중심 개발과 친환경 도시공간 조성
주택시장 수급 불균형 해소 및 중장기 안정성 확보
3. 주요 정책 제안
■ ① 인구 300만 이상 대도시 일조권 사선제한 폐지 및 채광권 이격제 도입
일조권 사선제한(건축법 제61조 등)을 폐지, 대신 일정 이격거리 기준을 설정한 **‘채광권 보호 거리제도’**로 대체
채광권은 건물 간 최소 수평 이격거리(예: 10~15m) 또는 창호 위치 기준 이격거리로 규정
건물의 고도 제한은 도시조망·경관 및 공공일조 확보와 연계한 특화지구 방식으로 대체
※ 서울의 평균 건폐율·용적률은 도쿄보다도 낮으며, 도시 내 고밀복합개발을 위한 제도 전환이 필요
■ ② 2개 이상 환승역세권 내 주차장 설치기준 폐지 또는 완화
2개 이상 환승노선이 연결된 환승역 반경 500m 이내는
→ 공동주택 주차장 설치 의무를 폐지하거나 최소화
→ 대중교통 중심 도시구조로 유도하고, 지하 주차공간의 주택공간 전환 가능성 확대
주차 억제구역 지정 시 주차면 미확보 분에 대해 대체 주택 공급 인정
■ ③ 역세권 재건축 연한 단축: 2035년까지 한시 적용
2035년까지 한시적으로, 환승역 반경 500m 이내 공동주택의 재건축 연한을 15년으로 단축
(현행 재건축 연한 30년 → 15년으로 절반 단축)
조건: 안전진단 면제 또는 간소화, 정비계획 간소화, 인허가 패스트트랙 적용
목적: 주택 수요가 높은 역세권에서 신속한 주택공급 유도
→ 주택시장 내 기대심리 조정, 공공 및 민간의 신속한 공급력 확보
4. 기대 효과
분야 효과
주택공급 확대 일조권 제한 폐지로 대지당 공급세대수 증가 및 고밀복합개발 가능
토지이용 효율화 고정된 주차기준 폐지로 지하공간 활용도 제고 및 사업성 향상
시장 안정화 재건축 연한 단축을 통한 단기공급 유도 → 시장 수급 균형 회복
친환경 도시 조성 교통 중심 개발(DTOD) 실현 및 차량 유입 억제
5. 시행 방안 요약
항목 시행 방식
일조권 완화 건축법 시행령 개정 및 도시계획조례 정비 → 채광권 거리 기준 도입
주차기준 완화 주차장법 및 지자체 조례 개정 → 역세권 주차 억제구역 지정 기준 명시
재건축 연한 단축 주택법 시행령 및 특별법 한시 개정 → 역세권 한정 15년 규정 도입
6. 결론
인구 300만 이상 대도시의 주택공급 문제는 기존의 법제도 틀로는 해결이 불가능하며, 도시구조에 적합한 특례적, 기능적 접근이 필수적입니다.
일조권 폐지, 역세권 주차 억제, 재건축 연한 단축이라는 3대 개혁은 도시의 미래 경쟁력 확보와 주거안정이라는 이중 과제를 동시에 해결할 수 있는 현실적이고 전략적인 방안입니다.
이제는 규제 중심 도시계획에서 수요·기능 중심 도시개발로 전환해야 할 시점입니다.
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