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권리금 산정 기준 마련을 위한 정책 제안서
1. 제안 배경
현행 상가임대차보호법은 임차인의 권리금 회수기회를 보호하는 데 초점을 두고 있으나, 정작 권리금의 산정 방식에 대한 명확한 기준은 제시하고 있지 않다. 이에 따라 권리금은 임차인 간의 협상에 맡겨져 있고, 건물주는 거래 과정에서 배제되거나 임의적 권리금 요구에 따른 재산권 침해를 겪는 사례가 빈번하다.
특히, 매매·증여·재건축 등 정당한 사유재산권 행사 과정에서 권리금으로 인한 법적 분쟁이 증가하고 있으며, 그 피해는 임차인과 임대인 모두에게 불균형적으로 작용하고 있다.
더욱이 ‘장사가 잘되는 것’과 ‘건물주 수익’은 무관함에도 불구하고, 권리금이 과도하게 책정되는 현실은 건물주의 정당한 재산권 행사까지 제한하고 있다.
2. 현행 제도의 문제점
1) 권리금 산정 방식의 부재
임차인의 시설투자, 영업성과, 입지 프리미엄 등 다양한 요소가 권리금으로 통칭되지만, 이를 수치화하거나 기준화할 공식이 없다.
2) 건물주의 소외
권리금은 임차인 간의 사적 계약으로 한정되어, 임대인은 계약 갱신이나 임대차 종료 시 권리금 문제로 인해 자신의 재산권 행사가 사실상 제한된다.
3) 소송과 갈등 증가
권리금 반환·지급, 계약 갱신 거절 사유 등으로 인해 분쟁이 빈번하며, 감정평가가 불명확한 권리금 산정은 사회적 불신과 법적 비용을 야기한다.
3. 정책 제안 내용
권리금 산정의 투명성과 합리성을 확보하기 위해 다음과 같은 기준을 도입할 것을 제안한다.
1) 권리금 산정 공식 마련
권리금은 다음 세 가지 요소를 기준으로 구성되도록 제도화한다:
- 시설투자 원가 (감가상각 기준 포함)
- 최근 3년간 매출 평균과 업종 평균 대비 성장률
- 입지 프리미엄: 동일지역 유사업종 거래 사례 기반의 정량적 평가
2) 공신력 있는 제3자 기관 평가
공인된 감정평가사, 상업용 부동산 평가기관 등을 통해 권리금 산정 절차를 공식화하고, 건물주와 임차인이 합의 시 의무적으로 평가자료를 참조하도록 한다.
3) 임대인 동의 절차 도입
권리금 거래 시 임대인의 사전 열람 및 동의 절차를 간소화하되, 권리금이 과도하거나 거래가 위장된 경우 이의 제기 권한을 부여한다.
4) 권리금 등록 및 분쟁 중재 시스템 구축
지방자치단체 또는 공공기관 주관으로 ‘권리금 등록부’를 운영하고, 분쟁 발생 시 중재와 감정 서비스를 제공하는 ‘상가임대차 분쟁조정위원회’를 강화한다.
4. 기대 효과
1) 임차인의 권리 보호와 동시에 건물주의 정당한 권리 행사 가능
권리금의 공정한 산정으로 양측 모두의 재산권을 조화롭게 보호할 수 있다.
2) 권리금 분쟁의 예방 및 사회적 갈등 감소
정확한 기준과 감정 시스템이 분쟁 발생 가능성을 줄이고, 불필요한 소송을 감소시킨다.
3) 상업용 부동산 시장의 투명성과 신뢰성 제고
합리적 거래 질서를 확보하고, 시장 왜곡을 방지한다.
5. 결론
권리금은 임차인의 노력과 투자에 대한 정당한 보상인 동시에, 임대인의 재산권과 충돌할 수 있는 민감한 요소다. 이에 따라 국가 차원에서 권리금 산정 기준을 마련하고, 공정성과 투명성을 제도적으로 확보하는 것은 갈등 예방과 안정적 상가 운영을 위한 필수 조치다.
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