모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 제안 배경
현행 상가임대차보호법은 임차인의 안정적 영업을 보장하기 위해 10년간 계약갱신청구권을 보장하고 있다. 이는 소상공인의 생존권 보호라는 측면에서 제도적 의의가 크다.
그러나 이 제도를 악용하여 정당한 사업 목적이 아닌, '권리금 차익 거래'를 목적으로 하는 무권리 임차인들이 다수 존재하고 있다. 이들은 실질적인 영업 의지나 계획 없이 점포에 입점한 후 권리금만 인상해 제3자에게 전대하거나 매도하려는 행위를 반복한다.
그 결과, 건물주는 임차인의 장기 거주로 인해 정당한 자산 처분권을 행사하지 못하고, 상가 매매 불능, 공실 리스크, 이미지 하락 등 다양한 손해를 입게 된다.
2. 현행 제도의 문제점
1) 권리금 목적의 무권리 임차인 증가
임대차 계약 초기에는 사업 계획이 뚜렷하지 않거나, 매출이 거의 없으면서도 입지 프리미엄을 이용해 권리금 장사를 시도하는 사례가 다수 존재한다.
2) 건물주의 사유재산권 행사 제한
임대차 갱신 거절 사유가 제한되어 있기 때문에, 명백한 영업부실이나 무권리 상태임에도 건물주는 계약 갱신을 거절하기 어렵고, 매매나 재건축, 직접사용 등의 합리적 계획을 실행하지 못하게 된다.
3) 상가 거래시장 왜곡
권리금이 실질적인 영업성과와 무관하게 과도하게 형성되어 상가 실거래 가격과 괴리를 낳고, 시장 신뢰를 떨어뜨린다.
3. 정책 제안 내용
1) 임차인의 권리금 청구권 요건 강화
- 권리금 회수 보호를 위해서는 일정 기준 이상의 '실질 영업 행위'가 입증되어야 함.
- 일정 기간 이상 영업 지속(예: 12개월), 세무 신고 및 매출 자료 존재 등을 기준으로 제시.
- 신규 임차인의 경우, 일정 유예기간 이전 권리금 회수권 행사 제한.
2) 계약갱신청구권과 권리금 보호 대상의 분리
- 갱신청구권은 원칙적으로 보장하되, 권리금 보호는 별도의 정당한 영업 지속 조건 하에 부여.
- 일정 기준 미달 시, 권리금 거래에 대한 임대인의 개입과 거절권 인정.
3) 계약 초기 권리금 명세서 등록 및 상가 실명제 도입
- 모든 상가 권리금 거래에 대해 계약 단계에서 지방자치단체나 분쟁조정위에 등록 의무화.
- 권리금 거래 실명화와 내역 공개로 시세 조작 방지 및 사전 분쟁 예방.
4) 권리금 거래 후 일정 기간 내 영업 의무 부여
- 권리금 거래 이후 일정 기간(예: 6개월) 이상 정상 영업을 의무화하고, 위반 시 손해배상 조항 삽입.
- 무권리 상태의 전매를 차단하고 건물주의 계약 안정성을 보장.
4. 기대 효과
1) 건물주의 정당한 재산권 보호
임차인의 권리금 회수 권리를 인정하면서도, 무권리 임차인에 의한 불합리한 계약 장기화 및 매매 제한 상황을 해소할 수 있다.
2) 권리금 시장의 투명성과 신뢰 확보
실제 영업성과 기반의 권리금 체계 정립으로 과도한 시세 형성과 상가 가치 왜곡 방지.
3) 상가 분쟁 예방 및 법적 소송 감소
계약 조건 및 기준이 명확해져 불필요한 소송과 사회적 갈등을 줄이고, 조정 위주의 해결 가능성 확대.
5. 결론
상가임대차보호법은 임차인의 권리를 보호하기 위한 법이지만, 그 취지를 악용하는 권리금 목적의 단기 영업자들로 인해 건물주의 재산권이 심각하게 침해되고 있다.
임대차 안정성과 거래의 공정성을 동시에 확보하기 위해서는, 권리금 보호의 요건을 명확히 하고, 영업 실적 기반의 권리금 인정 체계를 도입해야 하며, 임차인의 실질 영업 행위에 대한 검증 시스템이 반드시 필요하다.
이러한 제도 개선을 통해 건전한 상가 시장 환경을 조성하고, 임대인과 임차인의 균형 있는 권리 보호를 실현할 수 있다.
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