모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 제안 개요
제안명: 지역 중복으로 인한 추진위원회 갈등 해소 및 사업승인 요건 완화 및 제도개선
제안자: 이수남 [(가칭)연신내지역주택조합 추진위원장]
제안일: 2025년 7월 10일
2. 제안 배경
(가) 연신내 지역 사례
불광동 312 일원 지역(연신내역 주변)은 2000년대 초반부터 화재·침수 위험, 교통 혼잡, 노후 주택 밀집 등으로 주거환경 개선 요구가 높았던 곳입니다. 하지만 오랜 기간 동안 대규모 정비사업이 원활하게 추진되지 못하고 있습니다.
이 지역은 단독 필지(40평~60평 이상)가 전체 면적의 약 64%를 차지하고, 빌라가 약 36% 정도를 차지하는 다소 특수한 지역입니다. 또한 초역세권(지하철 3호선·6호선·GTX-A 노선 예정지)으로 토지의 실제 거래가는 공시지가 대비 300% 이상 높은 곳입니다. 이 때문에 공시지가 중심으로 보상가가 책정되는 도시 및 주거환경정비법(민간조합재개발) 방식으로는 주민들과의 현실적 합의를 이루기 어려운 지역적 특성이 있습니다.
실제로 2002년부터 2017년까지 약 15년간 민간재개발(도시정비법)을 추진했으나, 이러한 이유로 최종적으로 무산된 바 있습니다.
이에 직접 토지를 매입할 수 있는 주택법상 지역주택조합 방식으로 전환하여 2018년부터 (가칭)연신내지역주택조합을 추진하고 있습니다. 2018년 변경된 주택법에 따라 구청으로부터 조합원모집 신고필증을 승인받았고, 2022년 조합원 모집을 완료했습니다.
현재 우리 연신내지역주택조합은 전체 면적의 50% 이상 동의를 받아 지구단위계획 사전검토를 은평구청에 접수하고 적극적으로 사업을 추진 중입니다.
그러나 2021년경, 우리 지역주택조합 사업 구역을 포함하여 약 2배 이상 넓은 면적을 대상으로 한 새로운 민간재개발 추진위원회가 등장하여 주민들의 동의를 받기 시작했습니다. 이 민간재개발 추진위원회는 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)에 따라 주민 숫자 50% 이상의 동의를 받아 별도로 은평구청에 사전검토를 신청했습니다.
2021년에 새롭게 등장한 민간재개발 추진위원회는 2002년부터 약 15년 동안 민간재개발을 추진하다가 지역주택조합 방식으로 전환하여 현재 진행 중인 추진위원회와는 전혀 관련이 없는 별개의 주체입니다. 이로 인해 지역 내 주민들 간에 혼란과 갈등이 발생하고 있는 상황입니다.
지역주택조합 방식(주택법)은 사전검토 단계부터 토지사용승낙 확보율(사용권원 확보율) 50% 이상(면적 기준)을 충족해야 하는 반면, 도시 및 주거환경정비법에 따른 민간재개발은 주민 숫자의 50%만 확보하면 사전검토를 신청할 수 있습니다.
[사전검토 기준]
- 주택법(지역주택조합): 토지면적의 50% 이상 동의 필요
- 도시주거환경정비법(민간재개발): 주민 숫자 50% 이상 동의로 충족 가능
이처럼 동일한 지역 내에서 두 법이 서로 다른 기준으로 동의율을 요구하고 있으며, 더욱이 면적 기준을 충족해야 하는 지역주택조합은 주민 숫자 기준으로 동의를 받는 민간재개발보다 상대적으로 훨씬 더 많은 시간과 노력이 필요합니다. 또한 연신내처럼 두 가지 사업방식이 중복된 지역에서는 지자체가 갈등 중재 역할을 하지 않아, 주민 간 불필요한 갈등과 혼란이 가중되고 있습니다.
이미 지역주택조합이 사전검토를 먼저 신청했고, 조합원 모집필증을 구청으로부터 부여받은 지역주택조합이 우선권을 가져야 합당함에도, 은평구청은 두 개의 사업 주체가 있다는 이유로 지난 2년간 아무런 조치를 취하지 않았습니다. 이는 지역주택조합에 대한 매우 부당한 처사입니다.
(나) 전국적 구조적 문제
현행 「주택법」은 토지사용승낙 확보율을 95% 등 과도한 요건을 요구하여 실수요자인 조합원이 대부분인 지역주택조합 사업은 초기에 자주 좌초되거나 장기간 지연되는 구조적 한계를 겪고 있습니다. 이로 인해 실수요자의 내 집 마련 기회가 축소되고, 지역 정비는 답보 상태에 놓여 있습니다.
본 제안서는 연신내지역주택조합의 실제 경험을 토대로 다음 사항들을 제안하여 전국 지역주택조합이 직면한 공통 문제를 해결하고자 합니다.
3. 현황 및 문제점
(가) 연신내 지역 사례
- 연신내 지역은 2개의 사업 추진 주체가 존재하여 사업 진행이 지연되고 있습니다.
- 조합원 1,037명이 추가 분담금 부담과 심적 피해를 입고 있습니다.
(나) 전국적 구조적 문제
- 토지사용승낙 기준(사용권원 확보율 95%)이 지나치게 높아 소수 필지의 반대로도 수년간 사업이 중단되는 문제가 있습니다.
- 일부 토지 소유자의 고의적 반대로 사업이 장기 표류하는 사례가 많습니다.
4. 제안 내용
(가) 공공 갈등조정 제도 도입
두 개 이상의 사업 주체가 있는 지역에서는 공공(지자체 또는 공공기관)이 적극적으로 개입하여 갈등을 해소할 수 있는 제도를 마련해 주십시오.
(나) 주택법상 사업계획승인 요건 완화
토지·건물 확보율 기준을 현행 95%에서 80%로 완화해 주십시오. 도시정비법상 재건축은 80%, 재개발은 75% 동의율로, 형평성을 맞출 필요가 있습니다.
(다) ‘지주조합원 제도’ 도입의 필요성
사업구역 내 토지등 소유자에게 자동으로 조합원 자격을 부여하여 초기 토지 확보율을 빠르게 높이고 금융비 부담을 경감해 사업 진행 속도를 높일 수 있도록 해주십시오.
5. 기대 효과
- 무주택 서민이 내 집 마련의 기회를 더욱 빠르게 확보할 수 있습니다.
- 전국 수백 개의 장기 표류 조합들의 사업을 정상화하여 분담금 증가와 파산 위험을 해소할 수 있습니다.
- 노후 주거지의 화재·침수·교통문제를 개선하고 도시 미관을 향상시킬 수 있습니다.
- 정부의 주택공급 정책과 부동산 안정화 정책에 효과적으로 기여할 수 있습니다.
6. 맺음말
지역주택조합제도는 서민들이 주도적으로 추진할 수 있는 자발적이고 현실적인 주택공급 모델입니다. 현재의 법적 기준은 현실과 맞지 않아 소수 토지 소유자의 비협조로 다수 주민들의 노력이 좌절되는 구조입니다. 정부와 국회가 현장의 목소리를 반영하여 적극적으로 입법적·행정적 제도 개선을 추진해 주시기를 강력히 요청드립니다.
감사합니다.
2025년 7월 10일
(가칭)연신내지역주택조합 추진위원장 이수남
댓글 -
정렬기준
0/300