모두의 제안
국민의 목소리, 새로운 시작의 첫걸음
이재명 대통령이 듣겠습니다.
1. 주택가격 하향안정의 절실성
•수도권 주택가격의 하향안정을 위해서는 국토균형발전을 통한 인구분산이 근본적인 해결책이 되겠지만 이는 단기간에 해결하기 어려운 과제
•높은 주택가격은 청년들의 결혼 기피와 젊은 부부의 출산기피의 가장 큰 이유로 작용하고 있고, 가계의 소비 및 투자여력 감소와 생산적인 부문으로의 자금흐름을 방해해 국가의 성장잠재력을 크게 훼손
•연일 보도되는 아파트가격 급등 소식은 중산•서민층의 상실감과 상대적 박탈감을 불러 일으켜 일할 의욕을 저하시키고 심지어는 가정불화와 계층간 위화로 까지 이어지는 등 심각한 사회적 갈등을 초래
2. 작금의 상황
•지난 정부는 모처럼 맞은 주택가격 하락 국면에서 연착륙이라는 미명하에 건설업자, 금융회사 등 특정집단의 이익을 위해 대대적인 규제완화 정책을 폄으로써 가격하향 안정을 이룰 수 있는 절호의 기회를 놓침
•서울시의 토지거래허가 구역 해제로 촉발된 서울지역 집값 급등세가 새정부 출범 이후까지 이어지자 부동산가격 상승 사이클이 과거 진보정권 시기와 겹쳤던 점을 교묘히 파고 들어 언론과 자칭 부동산전문가라는 사람들이 앞장서 가격상승을 부채질
•실제로 새정부 출범후 서울지역 주택가격 움직임이 심상치 않은데 과거 학습효과에 따른 공포수요가 또다시 가세할 경우 걷잡을 수 없는 상황으로 치달을 우려가 크고 이러한 우려가 실제로 현실화될 경우 새정부의 성공을 장담하기 어려움
•다행히 새정부가 가수요억제를 위한 강도높은 대출규제를 신속히 내놓음으로써 시장이 다소 진정 기미를 보이고는 있으나 일부 언론과 정치인 그리고 자칭 전문가라는 사람들이 늘 그랬던 것처럼 정부정책을 흠집내고 전가의 보도인 공급부족 프레임으로 정책의 무력화를 시도하고 있어 매우 우려스런 상황
3. 주택가격 특히 아파트가격 급등의 원인 진단
•수도권 특히 서울지역 아파트 가격 급등의 가장 큰 원인은 전체인구의 절반이 모여 살고 있고 오랜 학습효과로 자산가들 뿐 아니라 일반 서민들까지 아파트를 투자수단으로 인식하고 그것도 투자에서는 성립할 수 없는 저위험•고수익 투자상품으로 인식
•마치 주식시세판처럼 하루가 멀다고 거의 모든 동네의 아파트 가격이 거의 매일 자극적 제목을 달고 실시간으로 중개돼 차분히 내집 마련을 준비하고 있던 사람들까지 무리하게 빚을 내 뛰어들고 있어 수급불안 가중
•주택은 일반 공산품과 달리 공급탄력성이 낮아 적시에 신축공급(분양시장 공급)을 할 수 없다는 점에서 절대 비중을 차지하고 있는 기존 재고주택 시장의 매물이 원활하게 공급되도록 하는 것이 더 중요한데 이 부분에 대한 정책적 관심이 부족
•초기 6개월로 시작한 1세대2주택 비과세 특례기간이 최장 3년(박근혜 정부)까지 늘어나면서 자산가들 뿐 아니라 중산층까지 갭투자를 통한 다주택 투기에 뛰어들면서 수급안전판이 완전히 깨졌고 그로 인해 만성적인 공급부족 구조 고착
•일부 전문가들이 신축공급만 공급인 것으로 오도하며 공급부족 프레임을 주문처럼 지속 반복함으로써 공포수요를 조장하고 그로 인해 신고가 기록이 나오면 언론에 대서특필되고 그 가격이 최저가가 되어 다시 집값을 밀어올리는 악순환 반복
4. 상시적 주택 공급 메카니즘 회복 방안
• 6. 27가계대출 규제시행은 가수요를 억제하는데 어느 정도 효과가 있을 것으로 기대되나, 시장규제는 정부가 묘수를 내더라도 시장은 생각치도 못한 묘수로 대응하는 일이 매우 흔하고, 특히 수많은 익명의 플레이어들이 존재하는 주택시장은 더욱 그러함
•따라서 6. 27 규제의 루프홀을 면밀히 찾아내 이를 효과적으로 차단할 수 있는 보완책을 마련하는 한편 추후 예정하고 있는 공급대책에서는 3기 신도시 등 신규택지와 재건축재개발 등을 통한 신축공급 일정을 명확히 제시하고, 기존 재고주택 매물잠김의 원인이 되고 있는 일시적 1세대2주택 양도소득 비과세 특례기간을 그 취지에 맞게 대폭 단축하거나 폐지하는 등 종합적이고 입체적인 공급대책 마련 필요
(1) 현황 및 문제점
• 1세대1주택자에 한해서만 양도소득세를 비과세하던 시절에는 유주택자가 새로이 주택을 사면 기존 보유주택은 곧바로 시장에 매물로 출회됨으로써 수급안정의 안전판 역할을 하였으나 1996년 일시적 2주택자를 구제한다는 명목하에 1주택자가 2주택자가 된후 기보유 주택을 1년(아파트는 6개월) 이내에 처분할 경우 양도소득세를 비과세하는 '일시적 1세대2주택 양도소득 비과세 제도'가 도입되면서 비과세특례기간을 활용해 2주택 보유를 통해 중첩적으로 시세차익을 추구하는 투기수단으로 악용되기 시작함
• 이후 1세대 2주택 비과세 특례기간은 2년으로 늘어나고 박근혜 정부에서는 무려 3년으로 연장함으로써 다주택자를 양산해 장기간 기존 재고주택 매물이 크게 감소하였고 이는 문재인 정부 시절 집값 급등의 중요한 요인 중 하나로 작용함
•신도시개발, 재건축재개발 등을 통한 신축공급은 장기간이 소요되고, 특히 신도시개발은 핵심지역의 수급안정에는 효과가 없다는 점에서 절대 공급원인 기축주택의 공급메카니즘이 원활히 작동될 수 있도록 할 필요
(2) 개선방안 : 소득세법 및 동법 시행령 개정
•1세대2주택 양도소득세 비과세 특례기간을 현행 1년(조정지역 2년)에서 '수도권 또는 대통령령이 정하는 지역에 대해서는 기초 또는 광역 자치구별로 주택의 종류별 수급상황 등을 고려해 6개월 이내에서 대통령령으로 정할 수 있도록 개정해 투기지역 등에 대해서는 특례기간을 폐지하거나 단기간으로 설정하고, 상대적으로 환금성이 높은 아파트는 단독주택이나 연립주택 대비 단기간으로 설정
(3)기대효과
•유주택자가 새로이 주택을 매입하고자 할 경우 양도소득세 부담 때문에 기존주택을 곧바로 매각할 수 밖에 없어 상시적 공급메카니즘이 작동하고 동시에 가수요 억제에도 기여
•무엇보다도 비용이 들지 않고 오히려 세수가 늘어날 가능성이 있으며, 문자 그대로 '일시적 2주택'에 대한 특례 혜택인 만큼 저항의 명분이 없음
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