모두의 제안

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이재명 대통령이 듣겠습니다.

후분양제 활성화를 위한 법률 개정 요청

현재 대한민국 주택 시장의 선분양 위주 공급 방식은 오랫동안 유지되어 왔지만, 여러 구조적인 문제점을 내포하고 있습니다. 이러한 문제점들은 주택 수요자뿐만 아니라 건설 산업 전반에도 부정적인 영향을 미치고 있습니다. 건설사에게는 실질적인 후분양 유인책을 제공하고, 궁극적으로 국민들이 더 안전하고 품질 좋은 주택을 합리적으로 구매하며, 주택 시장 안정화를 이루려는 것이 이 개정안의 핵심입니다. 아래와 같이 개정안을 제시하오니 검토하여 국민이 더 나은 주거 환경에서 안정적인 삶을 영위할 수 있도록 기여하고자 합니다. 1. 개정 목적 본 개정안은 주택 시장의 건설 품질 향상, 소비자 권익 보호 강화, 그리고 합리적인 주택 공급 체계 구축을 목표로, 현재 선분양 위주의 주택 공급 방식을 후분양 중심으로 전환하기 위한 제도적 기반을 마련하는 데 그 목적이 있습니다. 특히, 후분양의 가장 큰 걸림돌인 건설사의 초기 자금 부담을 완화하고, 후분양 사업에 대한 실질적인 유인을 제공함으로써 시장의 자발적인 전환을 유도하고자 합니다. 2. 주요 개정 내용 (1) 주택도시기금법 개정 (건설사 초기 자금 조달 지원 강화) 주택도시기금법 제9조(기금의 용도) 제1항 제_호 신설 (현행 제9조 제1항 각 호 뒤에 추가) "대통령령으로 정하는 바에 따라 후분양 방식으로 건설되는 주택의 건설 사업비 융자 및 해당 사업과 관련된 금융비용 지원" 설명: 주택도시기금의 주택계정 용도를 규정하는 제9조에 후분양 주택 사업에 대한 직접적인 건설비 융자 및 금융비용(이자 등) 지원을 명시하여 기금의 용도에 명확한 법적 근거를 추가합니다. 이는 기금의 자금이 후분양 활성화를 위한 재정적 지원에 사용될 수 있음을 규정하는 것입니다. (2) 주택도시보증공사법 개정 (보증 지원 강화) 주택도시보증공사법 제26조(업무) 제1항 제_호 신설 (현행 제26조 제1항 각 호 뒤에 추가) "후분양 방식으로 건설되는 주택 사업에 대한 사업비 대출 보증의 한도를 확대하고, 보증 심사 기준을 완화하는 상품을 개발하여 운영하는 업무" 설명: 주택도시보증공사법 제26조는 주택도시보증공사(HUG)의 업무를 규정하고 있습니다. 여기에 HUG가 후분양 사업에 대해 보증 역할을 강화하고, 건설사가 대규모 공사 자금을 원활하게 조달할 수 있도록 보증 요건 및 한도를 유연하게 적용할 수 있는 근거를 마련합니다. (3) 주택법 개정 (후분양 사업 인센티브 제공 및 절차 간소화) 주택법 제15조(사업계획의 승인) 제_항 신설 (현행 제15조 제1항 각 호 뒤에 추가) "국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장은 후분양 방식으로 건설되는 주택 사업에 대하여는 사업계획 승인 및 이에 수반되는 다른 법령에 따른 인가ㆍ허가ㆍ승인 등의 의제 처리 절차를 신속히 진행하여야 한다. 이에 대한 세부 사항은 국토교통부령으로 정한다." 설명: 인허가 지연으로 인한 건설사의 금융비용 증가 및 사업 기간 연장을 방지하기 위해 후분양 사업에 대한 행정 절차를 간소화하고 우선적으로 처리하는 내용을 명시합니다. 주택법 제57조(분양가격 제한 등) 제_항 신설 "① 국토교통부장관은 후분양 방식으로 공급되는 주택에 대하여는 제1항에도 불구하고 분양가 상한제의 적용을 제외하거나 달리 적용할 수 있다. 이 경우 과도한 분양가 상승을 방지하기 위한 기준은 대통령령으로 정한다." 설명: 후분양 단지에 대해 분양가 상한제 적용 예외 또는 완화 조항을 두어 건설사가 시장 상황 및 공사 기간 중 물가 변동 등을 반영한 합리적인 분양가를 책정할 수 있도록 유연성을 부여합니다. 이는 건설사의 수익성 확보에 대한 강력한 유인이 될 수 있습니다. 택지 공급 관련 인센티브 (별도 법률 또는 하위 법령 마련 권고) 현재 주택법 내 직접적인 특정 조항 신설보다는, 택지개발촉진법 또는 관련 하위 법령(예: 시행령, 시행규칙, 고시 등)을 통해 후분양 사업에 대한 공공 택지 우선 공급 또는 가격 감면 등의 인센티브를 제공하는 방안을 강구한다. 설명: 주택법은 주택의 건설, 공급 및 관리에 중점을 둔 법률이며, 택지 공급에 대한 구체적인 내용은 '택지개발촉진법' 등 다른 법률에 더 상세히 규정되어 있습니다. 따라서 후분양 활성화를 위한 택지 관련 인센티브는 해당 법률 또는 그 하위 법령에 명시하는 것이 법률 체계상 더욱 적절합니다. (4) 주택공급에 관한 규칙 개정 (소비자 정보 제공 강화) 주택공급에 관한 규칙 제_조 (후분양 주택의 입주자 모집 및 정보 공개) 신설 "① 사업주체는 후분양 방식으로 주택을 공급하는 경우, 주택법 제54조에 따른 입주자 모집 승인을 받기 전에 건축공정 80% 이상을 달성하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 특별한 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다." "② 제1항에 따라 입주자를 모집하는 경우, 사업주체는 주택의 외부 및 내부 구조, 주요 마감 자재, 시공 상세 내역, 에너지 효율 등급, 단지 배치 등에 관한 정보를 사진, 영상, 가상현실(VR) 등 시각적 자료를 포함하여 상세하고 투명하게 공개하여야 한다." "③ 제2항의 정보 공개 기준 및 방법은 국토교통부장관이 정하여 고시한다." 설명: 후분양의 핵심 이점인 '완공된 주택 확인'을 보장하기 위해 구체적인 공정률 기준을 명시하고, 소비자가 주택의 실제 모습을 충분히 파악할 수 있도록 정보 공개 의무를 대폭 강화합니다. 3. 기대 효과 본 개정안이 시행되면 건설사의 후분양 전환에 대한 초기 자금 부담이 실질적으로 경감되고, 수익성 측면의 유인책이 강화되어 후분양 방식의 주택 공급이 점진적으로 확대될 것으로 기대됩니다. 이는 결국 주택 품질 향상으로 이어져 부실시공을 줄이고, 소비자는 직접 주택의 품질을 확인하고 구매함으로써 안정적인 주거 생활을 보장받을 수 있게 됩니다. 장기적으로는 투기 수요를 억제하고 주택 시장의 실수요자 중심의 안정화에 기여할 것입니다.

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